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當前房地產市場問題已經走上不歸路，不到房地產泡沫徹底的破滅是不會調整及停下來的。因為地方政府、房地產開發商及住房投資者根本就沒有意愿讓這種“房地產化”經濟改變。最后的結果只能是房地產泡沫的破滅。

從最近關于房地產市場的信息來看，肯定多數人會云里霧里，怎么也理不清頭緒來。因為，從政府公布的數據來看，70個大中城市的房價已經連續出現幾個月回緩，住房銷售已經從低俗開始在走出，特別是深圳的房價在今年1-11月份上漲40%以上。但是住房的開發投資、房屋新開工面積、房屋竣工面積、房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款等都全面的下跌。而這些指標都是房地產先行指標，這些房地產指標全面下跌，也就是意味著房地產開發商紛紛地在離開房地產市場或不增加對房地產市場投資。因為他們不再看好房地產市場。

當然，這些指標還僅中國房地產市場問題的冰山一角。比如有研究者統計當前中國新城的規劃可居住34億人口；中國的“鬼城”50個以上（“鬼城指數”介乎0.2692至0.3843，即每平方公里只有2,000至3,000多人）。而且這種“鬼城”不僅只是分布在中西部地區，也嚴重分布在東南沿海地區。更為嚴重的是，面對這種情況，地方政府以“房地產化”來拉動GDP增長的意識并沒有半點轉變，反之更是向中西部地區、三四線城市蔓延。

別看政府講“穩增長、調結構”已經多年，但實際上所取得效果十分有限。“房地產化”經濟已經向中國的每一個角落蔓延。最近有國內主流媒體認為，當前中國經濟中最大毒瘤是產能過剩。但這論斷僅是看到是事情的表象。因為這僅是結果而根本上不是原因。中國經濟中的產能過剩根本原因還在于“房地產化”經濟及其蔓延。如果“房地產化”經濟不調整，中國房地產過剩的問題就得不到解決。而從當前的形勢來看，中國這種“房地產化”經濟根本上就停不下來。也就是說，中國的房地產泡沫不到最后破滅是根本上不會罷休的！

我最近有機會到了中西部的幾個三線城市，也到過東南沿海的一些三四線城市，所親眼看到實際情況遠甚于研究者的統計數據及估算。比如，西部的一個三線城市，借2009年4萬億東風開始規劃新城，經過七年努力，新城的基礎設置及規模已經形成。這個新城是由炸平山頭、填平山谷而造就出來的（因為該地方根本上就沒有一塊平坦的土地來建設城市），其面積為舊城的兩倍以上。

目前該新城一些基本的公共設施已經完成，比如政府大樓、圖書館、大學城、中學、會展中心、酒店等。但大量的住宅正在建設之中，幾十層的高樓林立，遍地都是。大型商業綜合體一個又一個也在建設之中。如果進展順利，估計整個新城的建設還需要十年的時間才能夠完成。如果這個新城建設完成，肯定是一個現代化城市在西部拔地而起。

目前該新城的房價在3000元左右，即使這樣一個價格，房地產開發商告訴我，對于房地產開發商來說，也是有利可圖，因為其成本在1800元左右。所以整個新城住宅開發遍地開花。但是，已經建好的住宅，除了他們所說的“還房”（即拆遷補償給居民的住房）有人居住外，多數已經建好的住宅很少人居住。而且大量的住宅在今后還會涌現。

現在的問題是，這種新城一旦規劃好并進入建設階段，想讓這種新城建設停下來的可能性不會太大。因為，如果新城停止建設，所面臨的風險會更高。這不僅在于房地產開發商無法收回其住宅建筑成本，更在于地方政府面臨較大的政治性風險（業績不好）。但是，大量住宅開發，即使這些住宅不會空置在房地產開發商手上，政府的土地也早已經賣出，但這些住宅同樣會空置在購買住宅者手。

因為，這些新城的住宅即使購買的人進入成本不高，但是他們購買之后可能會既不能以更高的價格賣出(因為新城的住宅大多，而當地居民基本居住條件早就解決)，也不能租出（因為新城沒有產業支撐，想聚集大量的人口來不是容易的事情）。政府可能會動員農村人口進入，但當地的人口有限，即使房價不高，農民進入這些城市愿意也不會太高。因為，這些城市建設完成后，就業機會則成了農民能否進入最為重要的因素。如果就業機會不多，農民也沒有意愿進入這些城市，而是到經濟發達的沿海城市。

在這里，中國房地產市場幾個一般性問題就透露了出來。一是今后中央政策無論出臺什么政策，中國的“房地產化”經濟在短期內要得到調整是不可能的。因為全國各地普遍存在嚴重的新城建設的路徑依賴。各地新城一旦規劃好，半途而廢的可能性不大。二是當前所稱的全國嚴重的住房供給過剩在短期內不容易得以解決。因為這不僅在于住房建造有較長的時間周期性，也在于只要建造住宅有利可圖，大量的住宅供給還會增加。無論是一線城市還是二三四線城市都是如此，只不過所表現的形成不同而已。三是經過這些考察，我發現即使是房價回歸理性，讓消費者有支付能力購買（因為所看到新城房價就在3000元左右），也是無法消化這大量的住宅供給涌出。中國房地產市場不到泡沫最終破滅是不可能罷休的。

所以當前中國房地產市場問題已經走上不歸路，不到房地產泡沫徹底的破滅是不會調整及停下來的。因為地方政府、房地產開發商及住房投資者根本就沒有意愿讓這種“房地產化”經濟改變。最后的結果只能是房地產泡沫的破滅。

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