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Q：國內貨幣寬松，則資金會流入房地產，為什么不是資金流入新興產業、股市、黃金等資金池？
A：我覺得資金還是流入到新興產業和金融產品領域的，如去年銀行理財產品的余額就增長了56%。因為資本總是逐利的，只不過我們中國人更喜歡賺短錢快錢，既然房地產比較好容易賺錢，又可以加杠桿，故吸引更多的資金流入到容易賺錢的一線房地產領域。這個跟去年這個時候股市的火爆場景是一回事。去年股市火爆時，大量的場內融資，場外配資也是熱火朝天。中國投資者好投機，是我們民族的優點也是我們的弱點。我們可以看到，澳門賭場和拉斯維加斯的中國人參與很多。比如說，我專門研究了澳門賭場的毛收入增速變化和拉斯維加斯的毛收入增速變化，發現跟中國固定資產投資增速有很大相關性，說明中國人很喜歡通過博弈交易來獲取超額收益。這個跟日本和德國這兩個制造業強國有明顯的差別。日本在90年房地產和股市泡沫最大時，也是交易最活躍的時候，股票的年換手率只有100%，而我們創業板去年換手率超過了1200%多，其中個人投資者的換手率超過40倍。
Q：明斯基時刻背景下，股房債是否還值得信任？
A：覺得是在13年就開始提到明斯基時刻?，F在已經過去3年了，這幾年來可以看到我們的股房債水平還是在上升，整個社會杠桿水平還在提高。但關鍵在于要發現什么時候會出現資產價格的拐點?？藦娍偫硪舱f了政策工具箱里的工具很多，不讓明斯基時刻到來。14年中央經濟工作會議和15年中央經濟工作會議似乎都對杠桿率過高表示擔憂，同時也提到去杠桿也是漫長的過程，所以從這點來講，我覺得危機的苗頭已經出來了，但反危機的舉措也很強烈。危機的爆發通常是在經濟過熱時，但目前中國還處在通縮中。通縮會導致衰退，但通脹才會導致危機。目前，中國是低通脹。
股市在下跌，但仍然存在明顯泡沫，債市也存在泡沫，房地產更是存在泡沫。因此，從估值的角度看，不值得信任。不過，機會還是有的，不是普漲的趨勢性機會，而是個別上漲的結構性機會。
Q：目前中國城鎮化率有沒有達到50%以上？和發達國家對比有差距嗎？
A：目前國家統計局公布的城市化率的比重是56%，這個已經是明顯超過50%了。另外方面，我個人認為中國的城市化率是被低估的。因為我們這個計算方法，是統計城鎮的常住人口，也就是在城鎮居住6個月以上的人口。我大概在6年以前，用另外一個指標來統計城市化率水平，就是用1減去農村化率，就是農村的常住人口比率有多少。比如說一個建筑工人在這個城市呆三個月，在另外一個城市呆三個月，在兩個城市都不足六個月，都不能算城鎮常住人口，但是他已經不回農村家了。所以說農村的常住人口比率有多少，用1來減去農村化率，這樣獲得的城鎮化率就比較真實。所以按照我的計算方法，中國實際城市化率已經超過60%了。第二個方面，中國的城鎮化率很難超過西方國家，原因在于我們的人口老齡化已經提前來臨。也就是說，我們不能夠像美國日本那樣，把城鎮化率都達到80-90%左右。誤以為我們的城鎮化空間還很大，我們不要簡單被國際比較數據所迷惑，而要看流動人口的規模有多大，目前已經凈減少了?；蛟S將來還可以提高，但是它是一個漫長的過程。所以，把城市化率的提升當做看好房地產的一個理由已經不那么成立了，我們一定要看到農業在業人口實際上在大幅度的減少，農村人口可向城市轉移的數量實際上也會是比較少了。
Q：以現在的貨幣增長率，政府是否有以通貨膨脹來對沖債務率的意圖？
A：目前政府通過大量的發貨幣，貨幣發行量大之后利率水平就降低，利率水平降低后借新還舊的成本就低了。比如原先8%的利率來借錢，現在以6%的水平再來籌錢，然后還貸。故通過借新還舊就可以降低債務成本并獲得更多借款。當然這個前提是必須能夠借得到錢，故寬松貨幣對地方政府是個好事情，因為地方政府總能借的到錢的。只要央行通過寬松的貨幣政策不斷的增加M2規模，則借新還舊的方式可以進行下去。而銀行也可通過擴大信貸規模來彌補利差收窄而導致收入減少。這種模式最大的損害者就是儲戶，因為他們的資金被不斷增加的M2稀釋了。故不能說政府通過通脹來洗劫，通脹確實是一種稅收，但目前沒有通脹。目前來講，在通脹水平相對比較低情況下，央行可以大膽發貨幣，而債務人還是可以通過借新還舊來降低它的債務壓力。
Q：一二線繼房價續瘋狂，三四線仍舊低迷，一二線漲價間接控制人口，全都被迫回三四線去庫存？國家需要的是234線城市去庫存，您認為一線城市的上漲有沒有可能傳導到二三四線，并帶動經濟的整體回暖？
A：這個提問還是比較有意思。通過一二線城市房價上漲后居住成本就提高，大家就會回到三四線去買房，然后再去庫存。這個可以去想象，但是否會有這么一個行為。因為三四線城市的庫存是實實在在的，我們主要還要去研究購房者的需求跟供給之間是否均衡，如果供給過大，即便一二線城市再漲，也不會再三四線城市買房，也不能達到去庫存的目標。當一個東西無解時，可以想很多辦法去解決，到頭來發現還是無解。我們現在既然房地產是一個貨幣現象，就不能用人口現象去解釋這個問題。如果人口流動減少了，老百姓(603883,股吧)口袋里的錢也不增加了，就業壓力大了，單純靠發貨幣加杠桿已經很難起作用了。如果能起一點作用的話，就是政府財政支出中拿出真金白銀在三四線來提高公共服務，改善教育、醫療等各方面公共服務質量，同時，再給老百姓發錢，也就是說必須要付出才能夠獲得，不能夠簡單的用房地產寬松政策和貨幣利率下降來解決這個本來就是決策失誤導致的庫存過高問題，我覺得這是不可能的。
對于政府的作用，我還是堅持我的邏輯：過去中國經濟增長是欠賬式增長，靠的是負利率和廉價勞動力，即欠虧了儲戶和農戶，如今，他們未富先老。故現在拉動中國經濟增長必須是一個負債式增長，也就是政府要增加杠桿，主要是中央政府加杠桿，中國目前的政府債務率還是比較低。地方政府也可以加杠桿，但是不能讓老百姓加杠桿，那風險太大，問題很多。所以我認為一線城市房價的上漲對于二線城市會有傳導，但是向三四線的傳導就越來越難。我經常用一個圓的面積來解釋房地產的供求關系，圓的半徑增加一倍，圓的面積就要增加三倍。也就是說越到三四線城市供給就越多了，所以價格上漲就比較難，所以這就是為什么在核心城市的核心地段房價那么高，這個在全世界都是普遍的。
Q：在電商和輕資產等新模式的沖擊下，商業地產如購物中心、百貨大樓銷售業績持續下滑，萬達甚至關閉了一些購物中心，一些連鎖餐館、烘焙店和大型超市紛紛縮減店鋪數目。您剛才分析了住房，您怎么看過去幾年商業地產的走勢？今后商業地產的走勢會是怎樣的？
A：商業地產我不太樂觀。因為我們現在的消費模式發生了變化，在新模式下大賣場和超市的數量肯定是要減少。給我印象最深的一次是08年在美國時去買一個袖珍式電腦，結果就像在國內跑蘇寧和國美一樣去找Best Buy,結果發現店面非常小，也沒有我要的，店員說必須要去網上訂購。如今，中國的網購已經非常普及，所以商業地產在二三線城市不樂觀。當然像北京上海深圳這些城市的辦公樓還是比較樂觀的，因為白領人口還是在集聚，整個第三產業的占比還是在上升，總體來講對商業零售是不樂觀的，但是對于一線城市商業辦公用房還是樂觀的。當然我對房地產還是外行，所以講的不一定對。
Q：2016年以來以房地產為中心的大宗商品類價格持續上漲，這表明未來房地產開工量的上升？上漲的原因是什么？
A：對于16年，現在才2個月時間，所以房地產開發投資的增速會不會明顯的提升，這方面的話我還不怎么敢肯定。即便提升我還是認為是反彈。因為中國的房地產投資增速峰值在2010年，最高銷售面積是在2013年，14年15年都沒有超過13年的銷售面積，16年可能會有提升，但是大勢已去，所以我對房地產投資增速不那么樂觀。另外一方面，恐怕會有一個反彈。如果反彈對大宗商品的價格是有利的，大宗商品的價格隨著中國經濟的下行走了很長時間的熊市，從11年三季度大宗商品開始回落到現在為止持續了5年。5年當中應該會有個反彈。而反彈原因主要是去產能過程，去產能使得整個產能壓縮之后，一旦需求有所上升，價格就會出現反彈，但是這個反彈我也是不大樂觀，所以我對這種大宗商品的價格上漲持續多久，我也沒有太大的信心。不過像這些貴金屬的價格因為貴金屬有貨幣的屬性，所以貴金屬價格恐怕上漲概率會大一些，像黃金白銀鉑金這一類相關的包括鉆石珠寶等等，這類可能會有一定漲幅，這主要是跟人民幣的貶值有關。所以我覺得一定要認清趨勢，拐點出現之后，就要認定這個趨勢還是會長時期延續，不能因為現在房價一漲就認為房地產行業要復蘇了，我覺得房地產行業將面臨一個長期下行的過程。
Q；對2016年宏觀經濟的大體看法？
A：我覺得2016年宏觀經濟還是面臨著比較大下行壓力，我們分析經濟主要是看投資、出口和消費。消費相對穩定，投資的話，房地產投資很難有比較高提升，制造業投資也比較難，主要是靠基建投資來拉動。因為中國經濟按照我的大邏輯來講，人口紅利已經結束，人口現象已經逐步淡去，單純靠我們增發貨幣來拉動會導致很多弊端。所以我覺得可能機會也是來自結構性機會，傳統產業面臨的壓力還是比較大，機會還是在于新興行業，像深圳這樣一個科技發展的地方新興產業的機會會多一點。
Q：剛才您提到現在一二線城市的房價注意支持是貨幣寬松，您覺的今年可能會有哪些事件或因素導致貨幣寬松政策轉向，發生這些事件或因素的概率有多大？
A：單純從消費角度來看，像傳統的吃住穿這樣消費比重在下降，像文化娛樂教育養老交通通訊，這方面消費比重在上升，也會帶動相關行業發展。所以我覺得宏觀經濟整體趨勢還是向下，結構會繼續分化，第三產業比重會進一步提升。所謂的調結構不是改革的結果，是因為制造業整體回落的結果。對于貨幣政策什么時候轉向我覺得還是要看經濟增速和通脹率。馬上要開兩會，兩會當中提出來可能會把M2增速作為一個目標。去年政府報告當中提出M2增速是12%，對應的GDP是7%，今年的GDP目標估計會是6.5%-7%，所以對應的M2增速或會是13%，這就意味著今年比去年要寬松。但由于存在人民幣貶值的壓力，也不可能過于寬松。至于要轉向我覺得這是一個緩慢的過程。它不會大幅轉向，因為全面收緊是不可能，如M2最多從14%回落到13%左右，也更好一些。但是還是面臨著去杠桿去產能的壓力。所以中國在同通常情況下更愿意在寬松情況下解決一些問題。雖然在寬松情況下解決問題很難，但是債務和就業壓力還是比較大的。
Q：請問您研究生涯中對您有影響的書和老師、學者有哪些？研究工作中您感到頭疼的問題和困難是什么？是否包括缺乏準確的較為細分的官方統計數字？比如統計局沒有公布各年齡段人口的數字，這給我們做研究的帶來些麻煩。
A：謝謝提問。我研究興趣比較廣泛，看的資料比較雜亂，但是我也感覺沒有一個領域讓我研究做得特別深入，這是缺憾。所以我綜合思考的能力稍微強一些。我研究參考書不是太多，看的也比較雜，沒有想過把書從頭至尾全部都讀完，我總是帶著思考去找書和讀書。相對來講，我還是比較喜歡讀歷史，讀人類發展史，，喜歡讀各個國家歷史，讀他們經濟發展史。因為人生短暫，我們所具備分析能力的時間更短暫，你能接觸到的經濟社會的時段也就非常短暫，在這么短暫的一個時段，你要判斷出什么時候會出現增速拐點或價格拐點，什么時候會出現一個劃時代的變化是很難的。如果把古今中外的東西讀得多一點，對提升自己思考問題的角度深度廣度都是有利的。另外一方面，可能大家不相信，我平時看的最多的是統計年鑒。因為我們做研究面臨的第一個問題就是缺乏數據，國家統計局的數據相對來講還是不能夠令人很滿意，也只能把它當做參考。第二個方面還要存真去偽，里面哪些是真的哪些是誤導的，所以我們做研究面臨的挑戰還是很大的。一方面數據難獲得，另一方面哪些數據是真的哪些數據是假的，還要進一步做分析。還有一方面就是通過民間機構來獲得一些數據，在大數據時代，獲得真實數據的路徑也越來越多。這些機構的數據相對來講還是比較靠譜，因為他們都是出于商業目的，或者交易獲得的。
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