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　　在3月15日的記者招待會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在回答中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)像當(dāng)時(shí)的日本一樣崩盤(pán)時(shí)強(qiáng)調(diào)不能相提并論。

　　第一，時(shí)代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、經(jīng)濟(jì)條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。第二，國(guó)情不同。中國(guó)和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。

　　當(dāng)前提與土壤一樣時(shí)，同樣的事情可能會(huì)發(fā)生。

　　日本房地產(chǎn)崩潰的本質(zhì)是，投資品市場(chǎng)崩潰，房地產(chǎn)作為表現(xiàn)最明顯的投資品市場(chǎng)，崩潰得最為慘烈。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此，當(dāng)美國(guó)的房貸作為基礎(chǔ)資產(chǎn)品打包成為金融產(chǎn)品賣(mài)向全球，低劣的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量一定會(huì)讓相關(guān)的金融產(chǎn)品崩潰，問(wèn)題只有一個(gè)，何時(shí)？

　　日本房地產(chǎn)崩潰的前提有三個(gè)，一是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化基本完成，房地產(chǎn)缺乏真實(shí)的消費(fèi)者與接盤(pán)者，在城市大量購(gòu)入房地產(chǎn)的人大多是為了投資所用。

　　中國(guó)指數(shù)研究院研究顯示，70年代后期至80年代中期，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本結(jié)束，但較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與整體趨于寬松的貨幣政策帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)歷第二周期的快速發(fā)展，房地產(chǎn)背后隱藏著巨大的人口老齡化危機(jī)。也就是說(shuō)，從二戰(zhàn)后直到上世紀(jì)80年代中期廣場(chǎng)協(xié)議左右，日本的房地產(chǎn)漲勢(shì)是有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)與人均財(cái)富增長(zhǎng)作支撐的，從1975年到1985年，日本經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)5%，居民生活水平顯著提高。

　　而到了80年代后期，日本老齡化等日趨嚴(yán)重，城鎮(zhèn)化階段已經(jīng)過(guò)去，房?jī)r(jià)上升缺乏真實(shí)的財(cái)富與人口作支撐。

　　第二，80年代以后日本中期房地產(chǎn)又一波上漲，是金融強(qiáng)刺激的結(jié)果，這就決定了房地產(chǎn)崩潰的命運(yùn)。

　　80年代后，日本失業(yè)率一直保持在3%以下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國(guó)家。1985年，日本城市化率高達(dá)76.7%，基本接近尾聲。由于簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”為其他歐美國(guó)家尤其是美國(guó)扛住經(jīng)濟(jì)下行壓力，日元大幅升值，導(dǎo)致日本出口金額同比開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)值，整體經(jīng)濟(jì)自1986年起進(jìn)入下行通道。

　　日本政府非常緊張，開(kāi)始印鈔降息。1987到1990年間，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率連續(xù)4年超過(guò)兩位數(shù)。1986年1月，日本央行貼現(xiàn)率降至4.5%，連續(xù)5次降息，貼現(xiàn)率降至戰(zhàn)后最低點(diǎn)2.5%。銀行基準(zhǔn)利率維持了27個(gè)月的2.5%超低水平。1987年，日本全國(guó)總用地地價(jià)的平均上漲率為85.7%，住宅用地為102.5%，商業(yè)用地為59.5%。日本買(mǎi)下美國(guó)、不可戰(zhàn)勝等等神話(huà)出爐。

　　第三，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，日本央行迅速收緊貨幣政策，他們希望房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)落地，實(shí)際上結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地落在了缺乏營(yíng)養(yǎng)的堅(jiān)硬火星地表上。

　　1989年，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定通脹上升，日本央行將貼現(xiàn)率提高到4.25%。“海灣危機(jī)”爆發(fā)后，為了防止石油價(jià)格上漲導(dǎo)致通貨膨脹，日本央行將官方貼現(xiàn)率和基準(zhǔn)利率均提高到6%。貨幣供應(yīng)量與房貸增速同步下降。1990年末，房地產(chǎn)價(jià)格回落。

　　當(dāng)時(shí)的日本央行與中國(guó)證監(jiān)會(huì)一樣，不明白杠桿威力，并且對(duì)日本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)充滿(mǎn)盲目的自信，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大有起色，只要加息擠破泡沫就能軟著陸。

　　與日本相比，中國(guó)似乎在各項(xiàng)指標(biāo)方面都大不相同。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未完成，是否可以得出結(jié)論，中國(guó)不存在房地產(chǎn)泡沫？未必。雖然中國(guó)人口城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未完成，但中國(guó)的貧富差距巨大，現(xiàn)代工業(yè)化也遠(yuǎn)未完成，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)壓力將在人口城鎮(zhèn)化率50％左右就會(huì)顯現(xiàn)。從1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)每輪周期都與政策與投資者相關(guān)，在中國(guó)一部分先富起來(lái)的群體中，房地產(chǎn)是主要投資品種。

　　與日本不同的是，有前車(chē)覆轍在，中國(guó)政府絕不會(huì)輕易地放大泡沫，或者輕易擠破泡沫。這兩年房地產(chǎn)雖然復(fù)蘇，政府強(qiáng)調(diào)的是去庫(kù)存，對(duì)投機(jī)非常警惕。一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲，政府開(kāi)始強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健。我們?cè)诂F(xiàn)階段不可能看到日本央行那樣的貨幣在動(dòng)作。

　　總而言之，貨幣也好、投資品市場(chǎng)也好，會(huì)在一個(gè)狹窄的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，政府不希望看到大起大落。中國(guó)有形的手比日本有形的手硬得多。但如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)失速不可控，如果房地產(chǎn)杠桿失控，中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)。