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徐立凡:住房租賃新政如何發(fā)揮復(fù)合效應(yīng)

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2016-06-06來源:京華時報作者:徐立凡

  住房租賃新政還拓展了去庫存的思路和范疇。結(jié)合稅收、金融手段,將沉睡中的房地產(chǎn)喚醒,使之能夠投放到市場中去,既產(chǎn)生市場效益又能滿足人們的居住權(quán),何嘗不是去庫存?

  國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施;同時在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面,提出了四項政策措施,以解決承租人的后顧之憂。

  《意見》體現(xiàn)了鼓勵住房租賃消費(fèi)、促進(jìn)購租并舉、實現(xiàn)住有所居的政策意圖。根據(jù)住建部的檢測數(shù)據(jù),2014年,通過市場租賃解決居住的人口超過1億人,年租金突破1萬億元。中國已經(jīng)是全世界最大的住房租賃市場。但是,這個市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠規(guī)范。住房租賃關(guān)系不穩(wěn)定,出租人和承租人遭遇欺詐、利益被侵犯的事多有發(fā)生。同時,稅收流失嚴(yán)重。

  住房租賃新政有助于降低住房租賃市場高昂的交易成本,抑制權(quán)益受損事件的發(fā)生,幫助這個市場有序發(fā)展。在“地王”頻現(xiàn)、不少一二線城市房價上漲過快的背景下,有序、安全的住房租賃市場還有助于盤活存量的商品房產(chǎn),結(jié)合公租房的建設(shè)和供給,共同構(gòu)成了對沖部分一二線城市躁動不安樓價的防線。與過去的樓市調(diào)控政策相比,引入市場之手,比單純引入行政之手,更能號準(zhǔn)市場的脈,更有利于疏通樓市生產(chǎn)與供給之間硬化的“血管”,防止樓市時而大起時而大落。

  這還不是住房租賃新政的全部政策效應(yīng)。從房地產(chǎn)去庫存的命題看,三四線城市的任務(wù)遠(yuǎn)比交投活躍的一二線城市重。與此同時,三四線城市又是新型城鎮(zhèn)化命題的主要承擔(dān)者。沒有一個穩(wěn)定繁榮的住房租賃市場,加之傳統(tǒng)觀念的影響,在城鎮(zhèn)有固定職業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體,只能通過在城鎮(zhèn)購房,才能住得下來,保證有穩(wěn)定的居住權(quán),變成新市民。由于購房門檻過高,這就可能在房地產(chǎn)去庫存和新型城鎮(zhèn)化之間造成某種背離:一方面是房地產(chǎn)庫存壓不下去,另一方面新市民又住不穩(wěn)定。在某些情況下,這有可能導(dǎo)致與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差,即以新型城鎮(zhèn)化為名,大肆批地蓋房,導(dǎo)致庫存越積越多。這樣的苗頭在個別地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)。培育和發(fā)展住房租賃市場,為去庫存與新型城鎮(zhèn)化之間找到了一條既平衡二者關(guān)系,又符合實際的“中間之道”,同時為主要集中在大城市的住房中介、租賃機(jī)構(gòu)開辟了新的市場空間。

  由此可以看出,住房租賃新政實際上還拓展了去庫存的思路和范疇。通常我們一說房地產(chǎn)去庫存,會認(rèn)為把房子賣出去,讓庫存量降到合理水平才算數(shù)。但是,結(jié)合稅收、金融手段,將沉睡中的房地產(chǎn)喚醒,使之能夠投放到市場中去,既產(chǎn)生市場效益又能滿足人們的居住權(quán),何嘗不是去庫存?以需求為原動力,實施有效的需求管理,就是去庫存,就是對供給側(cè)改革的實踐。從這個角度說,培育和發(fā)展住房租賃市場為如何去庫存而又不至于對整個房地產(chǎn)市場造成“寒蟬效應(yīng)”,提供了可行思路。

  當(dāng)然,讓住房租賃新政能夠產(chǎn)生預(yù)期的、復(fù)合式的政策效應(yīng),只畫出路線圖、把實施方案的各個環(huán)節(jié)都想透了、做實了還不夠。從根本上講,關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)明確。只有基于明確的產(chǎn)權(quán)界定,無論公租房還是商品房,無論出租方還是承租方,其權(quán)利和義務(wù)才能合理劃分。有了這樣的環(huán)境,住房租賃市場自會健康發(fā)展。

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