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　　暴利時(shí)代結(jié)束 地產(chǎn)大佬追捧“有質(zhì)量增長(zhǎng)”

　　文／陳淑貞 張歆晨 羅韜

　　[留下的房企需要一顆更堅(jiān)強(qiáng)的內(nèi)核，它是成本控制能力和利潤(rùn)空間拓展能力的體現(xiàn)，以增收又增利為落腳點(diǎn)]

　　3月末，密集的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，讓上市房企逐一交出成績(jī)單。大部分房企憑借增長(zhǎng)的合同銷(xiāo)售額，以及寬松的現(xiàn)金流，取得歷史最好業(yè)績(jī)。但同時(shí)，行業(yè)巨變，土地價(jià)格飛漲、建安成本增加、頻繁的政策調(diào)控和價(jià)格管制下，房企帶著規(guī)模一路狂奔的背景下，利潤(rùn)空間一再被壓縮。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的凈利潤(rùn)率持續(xù)走低，2016年僅為11%。黃金十年結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代過(guò)去了。

　　面對(duì)未來(lái)，尋求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，成為越來(lái)越多房企的訴求。今年初，恒大集團(tuán)（03333.HK）董事局在公司內(nèi)部會(huì)議上提出，公司戰(zhàn)略將從“規(guī)模”增長(zhǎng)逐步轉(zhuǎn)向“規(guī)模+效益”的雙增長(zhǎng)。這在一定程度上奠定了這家規(guī)模第一的房企“適當(dāng)控速”的未來(lái)基調(diào)。

　　從2016年下半年開(kāi)始，越來(lái)越多的企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法獲得有效的利潤(rùn)回報(bào)而選擇退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。留下的房企需要一顆更堅(jiān)強(qiáng)的內(nèi)核，它是成本控制能力和利潤(rùn)空間拓展能力的體現(xiàn)，以增收又增利為落腳點(diǎn)。

　　利潤(rùn)下滑趨勢(shì)依舊

　　雖然2016年的房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮，企業(yè)們喊了很多年的提升利潤(rùn)率的目標(biāo)，并沒(méi)有普遍實(shí)現(xiàn)。

　　中指院報(bào)告指出，2016年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模再上新臺(tái)階，銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.5%和39.4%。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模的提升。百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)45.7億元，同比分別增長(zhǎng)36.8%、26.2%。

　　但百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率仍低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率因規(guī)模和綜合實(shí)力的差異呈現(xiàn)出逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于凈利潤(rùn)率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　多年穩(wěn)居凈利潤(rùn)榜榜首的凈利潤(rùn)一哥中海地產(chǎn)（00688.HK）亦未能幸免。中海年報(bào)顯示，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為370.2億港元。過(guò)去四年，即從2012～2015年，中海凈利潤(rùn)分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，2016年中海凈利潤(rùn)的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的凈利潤(rùn)同比增幅為14%。盡管如此，還是跌破了20%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率紅線。

　　行業(yè)盈利增長(zhǎng)下降，早在2013年初現(xiàn)端倪。雖然大多數(shù)企業(yè)都已接受這一趨勢(shì)并試圖通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管控、降低成本等方式逆轉(zhuǎn)局面，但截至目前，依然沒(méi)有出現(xiàn)樂(lè)觀跡象。

　　萬(wàn)科（000002.SZ）年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3647.7億元，同比增長(zhǎng)39.5%，營(yíng)業(yè)收入2404.8億元，增長(zhǎng)23%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅為210.2億元，增長(zhǎng)16%。在銷(xiāo)售榜的前三名，恒大、萬(wàn)科、碧桂園（02007.HK）呈現(xiàn)類(lèi)似走勢(shì)，即凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度跟不上營(yíng)收增速，更跟不上合同銷(xiāo)售金額增速，顯示一線陣營(yíng)的利潤(rùn)沒(méi)有與規(guī)模同比增長(zhǎng)，盈利水平仍在走低。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，從2015年開(kāi)始，房企以規(guī)模增長(zhǎng)為主要發(fā)展目標(biāo)，即使今年政策頻繁、行情不好，但多數(shù)房企同樣定下增速為20%甚至以上的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　張宏偉認(rèn)為，“企業(yè)以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)，推動(dòng)規(guī)模的增長(zhǎng)。雖然周轉(zhuǎn)率越來(lái)越高，但利潤(rùn)率卻逐年下降。”這恰能解釋?zhuān)瑸楹?016年國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售金額前三名、進(jìn)入3000億元俱樂(lè)部的恒大、萬(wàn)科、碧桂園，卻非凈利潤(rùn)一哥的現(xiàn)象。

　　“除了企業(yè)主觀層面的犧牲利潤(rùn)以推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)外，不斷升高的土地成本是壓縮企業(yè)利潤(rùn)的主要原因。”張宏偉表示。

　　規(guī)模與效益的取舍

　　爆發(fā)式增長(zhǎng)的時(shí)代紅利一去不復(fù)返，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”成為2017年3月房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上最頻繁被提及的一句話。規(guī)模以利潤(rùn)為落腳點(diǎn)，利潤(rùn)又反過(guò)來(lái)要求規(guī)模增長(zhǎng)為其提供支撐。

　　利潤(rùn)率在下降，但房企對(duì)規(guī)模的酷愛(ài)仍未消退。3月22日，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)副主席唐勇在投資者分析會(huì)上表示，規(guī)模很重要，意味著行業(yè)地位。

　　唐勇將規(guī)模的增長(zhǎng)比作“長(zhǎng)跑與短跑”的關(guān)系，若要追求短期快速增長(zhǎng)并不難，但這種“沖刺”不可持續(xù)，只有保證一定的利潤(rùn)水平才是有質(zhì)量的增長(zhǎng)。唐勇表示：“我們注意到業(yè)內(nèi)個(gè)別同行規(guī)模增長(zhǎng)較快的現(xiàn)象，會(huì)綜合考慮毛利率、負(fù)債比率、激勵(lì)機(jī)制和未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)等因素，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。”

　　中海也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)規(guī)模了。據(jù)透露，中海今年的拿地預(yù)算是人民幣1000億元，1600萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。而2016年全年，中海一共買(mǎi)入18宗土地，新增土儲(chǔ)為972萬(wàn)平方米，拿地總金額為406.8億元。

　　相反，以往過(guò)度追逐規(guī)模的房企，開(kāi)始重視盈利能力的提升。作為規(guī)模第一的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大公開(kāi)宣布，要調(diào)整戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“規(guī)模+效益”的雙增長(zhǎng)，將從2017年起逐步提升凈利率水平，使得該數(shù)字在未來(lái)兩年達(dá)到9%～10%的水平。

　　碧桂園財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人也表示，隨著公司結(jié)算單價(jià)的提升，預(yù)計(jì)未來(lái)利潤(rùn)率會(huì)有所提升。該公司過(guò)去幾年的利潤(rùn)率逐步下降，從2012年的16.2%下降至2015年的8.6%，雖然2016年略微回升，但依然維持于8.9%的低位。

　　綠城中國(guó)行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。“簡(jiǎn)單的規(guī)模增長(zhǎng)，這是很危險(xiǎn)的，一方面是對(duì)投資者的不負(fù)責(zé)任，另一方面是對(duì)客戶(hù)的不負(fù)責(zé)任。”

　　還有一個(gè)群體，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)能力的掉隊(duì)而選擇退出市場(chǎng)。2016年9月，聯(lián)想以138億元的價(jià)格將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)；隨后的11月，華鑫股份(14.020, -0.18, -1.27%)剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。同年12月，中航地產(chǎn)(12.630, -0.02, -0.16%)向保利地產(chǎn)(9.490, -0.08, -0.84%)出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目及公司股權(quán)完成交割。

　　預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

　　去年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售金額突破11萬(wàn)億，達(dá)到歷史新高，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，現(xiàn)金余額空前充足。但伴隨著新一輪宏觀調(diào)控給市場(chǎng)帶來(lái)的不確定前景，進(jìn)入3月底的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)明顯沒(méi)有年初的樂(lè)觀。

　　在昨日舉行的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會(huì)影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房?jī)r(jià)肯定會(huì)受影響。這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)大不是因?yàn)槭袌?chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在買(mǎi)的地要虧錢(qián)。“如果真的政策放松后，我也不大相信會(huì)大漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已處在高位了。我們對(duì)市場(chǎng)是非常悲觀的，我們從去年10月份開(kāi)始基本上就不拿地了。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多次政策可以說(shuō)全方面封堵了任何炒房的可能性。“全面收緊，預(yù)期在改善需求被抑制后，包括北京、成都、廈門(mén)這些城市有望再次進(jìn)入低迷調(diào)整期，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)。”

　　在禹洲地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，禹洲地產(chǎn)董事長(zhǎng)林龍安說(shuō)：“房?jī)r(jià)單向上漲的年代已經(jīng)結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)代。”

　　“今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是300億，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況到年中再提高銷(xiāo)售指標(biāo)，未來(lái)五年計(jì)劃要突破千億銷(xiāo)售額，但是我們很關(guān)注盈利數(shù)據(jù)，我們希望把每個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率做高。”林龍安告訴記者。禹洲地產(chǎn)年報(bào)顯示，2016年禹洲地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額為232.06億元，同比上升65.54%；凈利潤(rùn)為17.75億元，同比增長(zhǎng)7.13%。

　　同樣對(duì)未來(lái)保持謹(jǐn)慎的還有綠城中國(guó)，在其2016年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，曹舟南更是保持悲觀的態(tài)度。他認(rèn)為，去年國(guó)內(nèi)新房成交量是11.6萬(wàn)億，可是約5萬(wàn)億購(gòu)買(mǎi)力是投資購(gòu)買(mǎi)。而今年房地產(chǎn)政策調(diào)控明顯加強(qiáng)，因此成交量應(yīng)該會(huì)降到7萬(wàn)億～8萬(wàn)億。面對(duì)這樣的下降幅度，他認(rèn)為很多開(kāi)發(fā)商規(guī)模不可能增加很快。

　　出于這樣謹(jǐn)慎的情緒，綠城將自己的銷(xiāo)售目標(biāo)也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)約700億，代建銷(xiāo)售目標(biāo)約200億。按照該數(shù)字，綠城的規(guī)模或比去年下滑，而曹舟南則認(rèn)為規(guī)模并不重要。

　　事實(shí)上，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，動(dòng)輒翻倍的規(guī)模增長(zhǎng)并不能持續(xù)。所以，穩(wěn)健型企業(yè)如萬(wàn)科、中海，均將每年的增長(zhǎng)幅度確定在20%～30%左右，即便面臨市場(chǎng)行情大好，也不會(huì)有過(guò)于超預(yù)期的表現(xiàn)。

　　2017年，恒大將其合同銷(xiāo)售目標(biāo)確定為4500億，較上年超過(guò)80%的增長(zhǎng)幅度下調(diào)為30%左右，但依然是行業(yè)最高目標(biāo)。而碧桂園一改此前“翻倍”的口號(hào)，將年度目標(biāo)確立為4000億，增長(zhǎng)約30%。

　　更值得提及的是，萬(wàn)科在年報(bào)中對(duì)12個(gè)城市的項(xiàng)目存貨進(jìn)行13.8億元的跌價(jià)準(zhǔn)備，較2015年底增長(zhǎng)82.3%。對(duì)于2016年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，萬(wàn)科董秘朱旭在27日召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)。“這主要是基于審慎的態(tài)度，未來(lái)仍將謹(jǐn)慎，尤其對(duì)三四線城市保持謹(jǐn)慎。”