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張明:中國房地產(chǎn)“崩盤”概率小 橫盤調整在所難免

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2017-09-20來源:經(jīng)濟日報

  經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京9月19日訊 近日,平安證券首席經(jīng)濟學家張明領銜的團隊發(fā)布了《中國房地產(chǎn)深度研究報告》,報告認為中國房地產(chǎn)市場崩盤概率較小,然而橫盤調整在所難免,長效機制是改革成敗的關鍵。

  我國房地產(chǎn)市場目前積聚的泡沫與美國次貸危機具有一些相似的因素,但是本質上有很大區(qū)別。比如都是在寬松的貨幣政策下,銀行放貸壓力大,房貸門檻逐漸放低;消費者盲目投資,杠桿率不斷提升;金融機構和實體企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)大軍,投機炒作盛行,房價不斷上揚;還有監(jiān)管滯后等。但兩者區(qū)別也很明顯:第一,美國房地產(chǎn)以市場為導向,是通過金融創(chuàng)新放寬房貸條件來創(chuàng)造住房需求,由此推動房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展;而中國房地產(chǎn)市場并非完全由市場供需決定,更多的是受政府行為引導。第二,美國次貸危機的“次”是給償付能力不高的人提供了貸款,并在此基礎上發(fā)行了大量衍生產(chǎn)品,而中國房地產(chǎn)的風險則在于銀行給不少投機者發(fā)放貸款炒房,這些借款人以短期投資收益為償付基礎,在房價下跌的情況下,投機者拋售房產(chǎn)和主動違約的后果將非常嚴重。第三,我國資產(chǎn)證券化程度不深,風險大部分還是集聚在銀行體系內部。

  我國房地產(chǎn)市場會崩盤嗎?我們認為概率較小。

  第一,各國歷次典型的房地產(chǎn)泡沫破裂,導火索都是貨幣快速收緊和加息政策,而我國貨幣政策目前維持中性姿態(tài),并且大概率不會大幅收緊。日本從1989年開始連續(xù)5次加息,限制貸款、打擊土地投機,1991年房地產(chǎn)泡沫破裂;2004-2006年美國連續(xù)17次上調利率,2007年次貸危機爆發(fā)。我國央行面臨著兩難困境:抑制泡沫需要適度收緊貨幣政策,操作不當又可能導致資產(chǎn)價格崩盤。目前央行貨幣政策的總體思路是強調“削峰填谷”,維持流動性的平穩(wěn)。因此,在密集實施的樓市調控政策下,房價不免要進入下行調整的周期,但只要貨幣政策能夠維持貨幣環(huán)境的穩(wěn)定,樓市崩盤的概率還是較小的。

  第二,我國當前經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化等基本面因素仍有支撐房地產(chǎn)的空間。美日房地產(chǎn)在緊縮貨幣政策的催化下崩盤并在接下來長時間內萎靡不振,一個重要的原因就是美日的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當時已經(jīng)基本見頂,經(jīng)濟增長速度處于低位,城鎮(zhèn)化過程接近尾聲。而我國依然保持中高速的經(jīng)濟增長,且2016年底城鎮(zhèn)化率僅為57.35%,大量流動人口的購房需求沒有得到滿足。因此,基本面因素的支持降低了樓市崩盤的可能。

  第三,簡單粗暴的擠泡沫將帶來巨大的負面沖擊。日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂,此后走向失去的二十年,是一場經(jīng)濟和政治錯誤干預的悲劇。若是當時知道會有這么嚴重的后果,相信決策者會在政策力度和節(jié)奏上作出調整。房地產(chǎn)泡沫吹大不可容忍,泡沫突然破裂亦難以承受。房地產(chǎn)事關經(jīng)濟增長、事關民生問題,房價軟著陸才是最優(yōu)選擇。

  展望未來,房地產(chǎn)橫盤調整在所難免,長效機制是改革成敗的關鍵。2014-2016年,在經(jīng)濟衰退的背景下,是寬松的貨幣和低利率刺激催生了這一輪房地產(chǎn)泡沫。現(xiàn)在貨幣政策回歸穩(wěn)健中性,政府對房地產(chǎn)加杠桿和投機活動予以嚴厲打擊,房地產(chǎn)難免要面臨一輪調整。從基本面角度來看,經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化還有發(fā)展空間,為本輪房地產(chǎn)調整提供緩沖墊。預計2018年二、三季度房地產(chǎn)下行將給宏觀經(jīng)濟帶來較大的壓力,這場房地產(chǎn)泡沫危機能否成功化解,在于政府能否堅定不走老路,推進和落實房地產(chǎn)長效機制的建立,扭轉市場對房價只漲不跌的預期。若是政府再次通過放松政策刺激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟上漲,那么房價報復性反彈的局面將難以遏制。堅持總量上放緩,各城市各類型房產(chǎn)結構合理,那么房地產(chǎn)還有糾正回正確路徑的可能。

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