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　　文／易憲容

　　據(jù)報(bào)道，目前國內(nèi)許多城市正在掀起一場(chǎng)“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，為了讓各種人才流入這些城市，許多城市陸續(xù)出臺(tái)了不少引進(jìn)人才的政策。比如，東莞從今年的2月27日起取消了積分入戶的限制，參加社保5年且居住滿5年即可落戶。在肇慶市，對(duì)于緊缺人才，大學(xué)本科及以上學(xué)歷人員給予2萬-15萬元補(bǔ)助。

　　3月22日，西安市宣布全國在校大學(xué)生憑學(xué)生證和身份證就可在線落戶。1月9日，天津、青島同日宣布租房就可落戶政策。1月4日，南京調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持有高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的人才先落戶再就業(yè)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2017年10月以來短短3個(gè)月，全國就有近20個(gè)城市與地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才新政策，包括南京、東莞、鄭州、廈門等。

　　而這些城市多數(shù)都是曾出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市。由于引進(jìn)的人才都可以先行落戶。他們落戶后就有了直接獲得購房資格。對(duì)于各城市引進(jìn)人才的要求，盡管各個(gè)城市有點(diǎn)差別，但基本上是只要大學(xué)本科就算人才，有些城市更是把人才標(biāo)準(zhǔn)放在大專線上。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，全國每年畢業(yè)的大專以上的學(xué)生大致可達(dá)到800萬左右。假定每年畢業(yè)的大專以上的學(xué)生都會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)（即使有些畢業(yè)的學(xué)生根據(jù)自己的能力還不夠，但加上政府補(bǔ)貼或許可以），他們每人可購買一套住房，每套住房100平方米，那么這些畢業(yè)學(xué)生的住房需求量就可達(dá)到8億平方米。8億平方米是什么概念？2017年國內(nèi)住房銷售面積是創(chuàng)歷史記錄最高一年，其銷售量為15.7億平方米，8億平方米占2017年這個(gè)創(chuàng)歷史記錄交易量的一半。這也就是為何各個(gè)城市的住房銷售紛紛盯到這些學(xué)生的根本原因所在。這些學(xué)生既是目前國內(nèi)各城市住房購買的主體，也可能是比較有購買力的住房購買主體。

　　所以，目前各城市所謂的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，實(shí)質(zhì)上更是一場(chǎng)“住房營銷戰(zhàn)”。因?yàn)椋M管目前各城市出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)各種限購政策對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，其作用往往是短期，但是這些已經(jīng)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，即使這種短期影響也有可能讓當(dāng)?shù)氐淖》夸N售急劇下降，并立即影響這些城市的當(dāng)年GDP增長及當(dāng)年政府的業(yè)績。所以，這些城市的政府短期內(nèi)也是不愿看到這種住房銷售下降的。但是這些地方政府又不敢公然地對(duì)抗中央的房地產(chǎn)政策，讓已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策松綁，所以這些城市政府只能變著招數(shù)進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。這樣即應(yīng)對(duì)中央政府的檢查，也能夠讓房地產(chǎn)調(diào)控變相的松綁，一石三鳥。這就是當(dāng)前不少城市所謂的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的實(shí)質(zhì)。

　　但是，目前各城市地方政府的這種房地產(chǎn)市場(chǎng)策略能夠讓中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續(xù)下去嗎？盡管中國是一個(gè)有14億人口的國家，是一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)體，住房有巨大需求，但是經(jīng)過這十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，不僅住房銷售量每年在創(chuàng)歷史記錄，而且住房的價(jià)格也一直在上漲。正是因?yàn)樽》康匿N售一直在上漲，這才能吸引購買者進(jìn)入市場(chǎng)。但是，全國絕大多數(shù)城市的住房價(jià)格都瘋狂到了一個(gè)難以讓一般居民接受的程度，對(duì)絕大多數(shù)城市居民來說，其房價(jià)水平肯定是一個(gè)難以負(fù)擔(dān)的水平。目前各地方政府都在采取各種方式進(jìn)行住房營銷，并由此不斷地再推高房價(jià)（如果房價(jià)不再上漲，許多投資者是不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)的），那么這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)嗎？

　　有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化，而這種變化將會(huì)嚴(yán)重影響未來居民的住房需求。比如目前年輕人口面臨斷崖式萎縮。2010年人口普查顯示，80后、90后、00后的人口分別是2.19億、1.88億、1.47億，三十年間萎縮了33%。中國早已陷入超低生育率陷阱。而且這種情況在2010年之后還在進(jìn)一步惡化。

　　還有，人力要素在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越大。比如，整個(gè)珠三角是一個(gè)制造產(chǎn)業(yè)鏈，各城市戶籍人口倒掛、就業(yè)人口流失也比較嚴(yán)重，這不僅對(duì)維持龐大的制造業(yè)就業(yè)存在困難，也會(huì)對(duì)住房需求造成全面減少。可以看到，目前有許多出外打工的農(nóng)民，開始回到自己家鄉(xiāng)不外出打工了。還有，近幾年的移民潮，每年有近60萬的國人到海外留學(xué)。這些因素對(duì)國內(nèi)住房市場(chǎng)需求的影響同樣不會(huì)小。所以，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以價(jià)格推高來拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以各種饑餓營銷的方式來引誘居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。短期內(nèi)或許有一些作用，但長期來說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)則會(huì)越來越不可持續(xù)性。政府一旦房價(jià)不能夠穩(wěn)住時(shí)，或房價(jià)開始下跌時(shí)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有問題都會(huì)暴露出來。