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摘要：經濟好的時候壓制地產，不好的時候刺激地產，房地產就像是經濟的“夜壺”。但考慮到日本當年應對“貿易戰”的失策，房地產再也不能當夜壺了，也當不了了。
這個標題很正經，但其實沒有。
剛剛看到央行下調了存準，高達1個百分點。這個驗證了我去年末以來不斷重申的判斷——貨幣政策很難繼續收緊。
自然是不可視為貨幣政策放松的信號，尤其是針對房地產的信貸政策放松。但很短的時間內，我的朋友圈里，出現了很多觀點，都紛紛將之視為房地產利好，甚至有的言論直指房價又將上漲。
這是比較令人擔憂的地方，我認為這一劑預防針，還是有必要再打一打（后臺的小恐龍們，就當我是多此一舉吧）。
以目前的態勢，如果維持好“去杠桿”的節奏——不可過緊也不可再松，我是完全不擔心中國的房地產會步日本之后塵出現崩盤的（在階段論上，我一直堅持，中國的房地產現在顯然不是在日本的1980年代，而是它們的1970年代）。但如果我們在面對貿易大戰時過于緊張，再啟夜壺，則房地產的未來很難設想。
“夜壺論”來自于任大炮，講的要點是：“國家有難，地產支援”。經濟好的時候壓制地產，不好的時候刺激地產，以作為經濟之鎮器。
以往數年數輪房地產周期性波動，都驗證了一個基本道理：貨幣政策的轉向，是房地產價格波動的“觸發器”和“擴大器”——這一點，不但在中國如此，在其它各個經濟體中亦是如此。詳情可參閱舊文《房地產“三年小周期”啟示：逃頂和抄底的最佳時機在哪里？》。當貨幣政策從緊縮走向寬松，會觸發房地產價格上漲，并且最終會擴大房地產價格超過本來應有的上漲幅度。反之亦然。
如今之勢，是大中城市緊縮房地產信貸，而三四五線小城市卻在刺激信貸。已有大量充足的證據表明，小城市房地產價格在2016-2017年的暴漲，直接原因是PSL。而所謂的PSL，本質就是央行在定向針對小城市增加貨幣供應。這也是上述“觸發器”和“擴大器”的明證。
這個局面要有改觀，必須要等待“長效機制”的逐步成型并發揮作用。但時至今天，變量將現未現，一切基本照舊。此時此刻，如果重啟夜壺，結論幾乎可以肯定是歷史再度重演一回。比如在一線城市，現在的情狀是，如此嚴厲的五限令，以及政府都直接下場搖號了，都限制不住老百姓搶房的熱情，很難想象它放松之后會是怎樣的景象（當然，我個人是不相信它會放松的！）。
有指，央行此時此際下調存款準備金率，是對“毛衣戰”對宏觀經濟即將產生沖擊的一種預防策略。對于宏觀經濟，我不敢過多評點。但日本的前車之鑒，卻不由得我們不正視。
在此前“毛衣戰”發端之際，已有大量研究披露：日本經濟陷入“失去的20年”，1985“廣場協議”僅是一個誘因，真正導致日本房地產大崩盤以及隨后的長期蕭條的原因，日本當時“不審慎”的應對策略要負起極為重要的責任。
為了應對“廣場協議”導致的“日元升值蕭條”，日本大幅度放松了銀根，持續大降利率，這一政策直接導致了此后的地價出現了連年暴漲。而后又為了遏制地價的暴漲，日本開始在1989年后急劇緊縮銀根，大幅上調利率，進行總量規制，這些緊縮政策又直接刺破了泡沫，導致了崩盤，進而演化為持續多年的銀行業大危機。導致日本崩盤的更為深層次的原因，學界有很多分析很多爭論（可以參考池田信夫所著的《失去的20年——日本經濟長期停滯的真正原因》），但貨幣政策作為直接的誘因，已為世人所公認。那些更深層次的原因透析，更多不是在解釋“為何日本房地產崩盤了”，而是在解釋“為何日本跌了20年沒復蘇”。
房地產泡沫崩盤的危害，就像一個癌癥病人一樣，最大的挑戰并不在于他進手術室動手術的那一刻，而在于他下了手術臺之后那漫長而煎熬的康復過程。這些，日本一個都沒落下。
回頭看歷史，如我開頭所言，我怕的并不是什么“毛衣戰”。（多扯幾句）回到10年前，“毛衣戰”我們沒法打，那時候打真的要倒下。現在打，我照樣不覺得有什么真刀真槍的必要。但是現在打，最大的不同是：經濟增長也許會受影響，但倒下的最壞結果不會出現。
我怕的是，我們因為這個而重啟房地產，再讓房地產扮演救國救民的“大英雄”。我雖然不認同現在推行的關于房地產的行政管制，但至少以去杠桿為基調的貨幣政策的控制是正確的。現在的市場也好，杠桿水平也好，都無法再經受起新一輪的放水。盡管泡沫在很多方面看來都好像是不可避免的，但是日本的教訓顯示：被動的避免或者延遲它，還是要好過主動的刺破它。
今天的放松，當然還只是一個存款準備金率的“定向放松”，沒有任何證據可以讓我們得出結論說：中國又要刺激房地產了——官方的整體口徑依然是“穩健中性的貨幣政策取向保持不變”。
我也相信以決策層目前對待房地產的態度（這一點沒有發生任何變化），和對美日經濟危機經驗教訓的研究（如《兩次全球大危機的比較研究》，劉鶴主編），斷然不會采取不審慎的決策。假如今天的政策它間接上利好了房地產，那么我認為，接下來官方會有一些針對房地產調控政策取向的言論出來，而且基本也可確定是不會有任何放松的調調。
但在這樣一個很敏感的時刻，我認為還是有必要說出來：
房地產再也不能當夜壺了，也當不了了。不當，是大幸。再當，許是大災。
（注：本文僅代表作者觀點，不代表網站立場或觀點。轉載文章，僅供參考。）
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