降租金換消費的“藥方”能否讓攀升的房租涼一涼？
新華社記者 高潔 鄭鈞天
新華社北京8月28日電 如果以低于一定市場價的房租租到房子，節省下來的房租用以消費支出，這樣的租住方式對你有吸引力嗎？
記者調查發現，當前部分住房租賃企業正在試水以租金為基礎現金流、以消費為推動力，實現“以租金換取消費”的新型租賃模式。與此同時，北京、深圳等一線城市近期卻出現部分機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，“以租金換消費”的藥方能讓攀升的房租涼下來嗎？
降低租金換消費，租賃住房運營商目的何在？
上海地產集團打造了租賃住房運營服務品牌“城方”，通過國企混合所有制模式，引入職業經理人管理制度，探索專業化、市場化運作機制。上海地產集團上海城方租賃住房運營管理有限公司執行董事、CEO鄭華告訴記者，“城方”未來以會員制提供服務，將會員所有房租消費和生活消費轉換為消費積分，在相關平臺上按規兌換，消費越多可抵扣租金也越多。
從去年至今年8月，上海地產集團租賃住房業務在上海6大核心區域布局20個項目，除了市場受讓的10幅租賃住房用地之外，還有存量盤活以及優化改造項目。10幅受讓地塊計劃2018年年底前全部開工，兩個存量盤活更新項目樣板房已落成，預計年底前達到入住條件。按計劃，2020年全部建成后可供應2萬余套租賃住房。目前上海建工、上海城投等十多家企業與“城方”達成合作意向，并會將房源推給市場自主選擇。
“想打造不太一樣的小區，未來我們提供的租賃小區既是小區也是社區，更是創業孵化區，最終目標是通過專業化、市場化機制，穩定租金、提振消費、服務人才，培養適合中國的租賃文化和生活方式。”鄭華透露，現階段高房價、高租金對本該是城市發展動力的青年群體擠出效應明顯。希望通過以租賃住房為載體，努力發揮市場的穩定器、壓艙石作用，以更合理的生活成本，提升更高的消費能力。
降租金促消費的“算盤”打得響嗎？
業內人士認為，高企的房價和租金收入比，附帶了存量不動產的資源浪費和大量的空置房屋等問題。穩定的房價、合理的租金、更多的居民可支配收入，這三者之間的平衡是構建租購并舉的住房制度、保障全體人民住有所居的必要條件。
億翰智庫預測，到2023年上海居民人均可支配收入預計為10萬元，人均消費支出為6萬元，上海市城鎮居民每年租金支出為4.5萬元，房租收入比保守估計為45%，實際或超50%。億翰智庫研究總監張化東分析認為，到2023年，上海房租收入比每降低10%，將拉動消費增加700億-850億元。
鄭華認為，5年后，若房租收入比能下降10%，上海一年能撬動約850億元的總消費額，那么從中就可以產生約30%的毛利率，這是一筆非常可觀的數字。因此，相關方應探索如何把租房群體在減掉住房開支后的可支配收入提高上去，滿足大家追求“美好生活”的多元化需求，讓租賃群體在安居宜居中去為社會做更多貢獻。
山東大學社會學教授王忠武認為，租房群體對租金很敏感，核心區租房者往往因為收入較高對生活品質也有一定要求，以租金換消費的“城方”模式若效果明顯，可提高城市經濟活力。
“房地產企業應思考轉型之路如何走。國家鼓勵生活品質提高，消費提升，以租金換消費的租賃住房業務經營模式，在為城市人才提供全方位的生活與發展服務的同時，也探索出新的盈利模式，而不是單純地只靠租金來生存。”上海地產租賃住房建設發展有限公司董事長蔣振華認為，住房租賃行業的運營商應思考多方共贏之路。
租賃文化的培養仍需完善住房租賃市場規范
業內人士認為，租賃文化和生活方式的培養亟待完善的住房租賃市場規范制度“保駕護航”，需要監管部門細致研究政策導向，逐步規范整個住房租賃市場，建立長效機制，真正滿足人才的需求。
“目前，上海面向社會的公共租賃住房不到5萬套，遠遠無法滿足需求。很多企業提出，希望政府提供穩定的、機構化運作的租賃住房。但租賃住房作為一個新品種，需要新的管理規范。從調研情況看，目前市場上規模化、集團化的租賃住房少，缺乏機構化管理，租賃的具體程序也有待規范。”上海市房屋管理局副局長張立新說。
在業內人士看來，一些國家對租客權益保障的相關舉措值得借鑒。相關資料顯示，德國一些無房家庭并非因為沒有經濟能力買房從而被迫租房，而是自愿租房。因為在完備的相關法律規定下，多數情況下房東無權隨意解除合同，也不得隨意漲價。
“國內缺乏社區概念，租賃居住文化的培育需要可持續發展。探索通過運營團隊指導，市場化的團隊具體操作，打造有安全感、穩定感、有溫度，互相交流、開放式的社區，會讓更多人愿意選擇租賃住房居住的方式。”蔣振華說。
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