中房報記者 許倩 北京報道
時代更迭，全國大部分城市已從房地產去庫存轉向補庫存。
4年前，呼和浩特第一個取消樓市限購，喊出去庫存的口號，從此拉開了樓市去庫存的序幕；4年后，第一個宣告“全面停止房地產去庫存”的城市仍是呼和浩特，并由此釋放出全國房地產去庫存進入尾聲的信號。
商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。國家統計局數據顯示，2015年末，商品房待售面積至71853萬平方米。經過兩年多的去庫存，至2018年7月末，商品房待售面積已降至54428萬平方米，跌至50個月以來最低點。
去庫存任務的結束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。而以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進三四線城市去庫存的最大“功臣”，如今也將“功成身退”。
中國人民銀行武漢分行行長王玉玲建議適當壓縮棚改計劃任務，逐年減輕或取消對地方政府棚改任務的考核，取消棚改與“去庫存”相掛鉤政策，因地制宜推進棚改貨幣化安置，將以貨幣安置為主轉為以實物安置為主、貨幣安置為輔。
“對于房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。住房市場平穩的城市可采取逐步退出去庫存政策的方式。”中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立認為。
據中國房地產報記者查閱，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。官方數據顯示，2017年末大多數省市棚改貨幣化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龍江、安徽均超55%，青海72%，陜西77%，湖南83%，海南89%，遼寧97%。部分地區還將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房，如江蘇22個縣、寧夏回族自治區部分市縣區等。
去庫存任務結束部分城市調控轉向補庫存
根據易居研究院房地產庫存數據顯示，2014年6月，呼和浩特商品房去庫存周期達47個月，2018年7月末降至10.5個月，去庫存任務完成。同時，2017年以來，呼和浩特市的房價一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷售價格指數環比上漲2.4%，同比上漲11.8%。
8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發布通知，提出把“穩地價、穩房價、穩預期”作為房地產調控的總體目標，全面停止房地產去庫存調控措施，并提出一系列補庫存措施，如增加住房用地有效供應，保證全年土地供應量達到5000畝，其中普通商品住房供地比例不低于70%；穩步推進棚戶區改造項目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。
從全國范圍來看，很多城市都面臨補庫存的壓力。國家統計局數據顯示，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。2015年12月的中央經濟工作會議明確提出“化解房地產庫存”。至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。
易居研究院發布的百城住宅庫存報告亦顯示，截至今年7月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量環比減少0.6%，同比減少8.0%，100個城市新建商品住宅存銷比為9.6。這個庫存規模相當于2011年11月的水平。
7月份，100個城市新建商品住宅供應量4419萬平方米，而成交量4694萬平方米。樓市已連續8個月呈現出供小于求的態勢。尤其是三四線城市，2014年下半年開始積極推進棚改政策，去庫存周期從2014年7月平均25個月的歷史高位下滑到當前不足10個月的歷史底部。
從之前高庫存的城市看，呼和浩特4年前去庫存周期達47個月，如今只剩10個月；唐山、丹東、舟山、柳州、蚌埠、溫州、襄陽、嘉興、嘉善等地4年前去化周期達四五年甚至更高，如今均降至12個月以下。
事實上，雖然其他城市沒有明確喊出“停止去庫存”，但動作上已經在向補庫存靠攏。
新城控股高級副總裁歐陽捷援引數據表示，今年1~7月，一線城市購置住宅用地規劃可建面積1051萬平方米，比去年同期減少13.1%；二線城市購置住宅用地規劃可建面積2.52億平方米，比去年同期增長33.3%；三四線城市補充住宅用地面積3.44億平方米，比去年同期增長56.54%。
恒大集團首席經濟學家任澤平指出，現在來看去庫存去產能基本完成，特別是三四線城市，經過前期棚改貨幣化安置，去庫存任務基本完成，炒房者投機獲利的美夢也要結束了。
貨幣化安置或漸次退出 部分城市已有動作
既然去庫存任務已完成，維持高比例棚改貨幣化安置就顯得不合時宜了。然而，2018～2020年，國家仍有1500萬套棚改計劃，棚改及貨幣化安置應何去何從？
7月12日，住建部表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
今年，部分省市取消了棚改貨幣化安置優惠政策，有的省市加大了實物安置住房建設力度，這些都符合因地制宜推進貨幣化棚改工作的政策導向。
8月28日，長春市政府發文表示，新啟動實施的棚改項目將取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。
值得注意的是，長春市取消的只是貨幣化安置下的購房獎勵，而非貨幣化安置本身。2016年7月21日，長春市曾就貨幣化安置規定，被征收人在征收補償協議生效之日起6個月內，在本市購買商品房的，按征收部門所評估被征收房屋的金額的10%給予購房獎勵；超過6個月再購房則無此獎勵。
克而瑞長春機構高級分析師姜峰對中國房地產報記者表示，本次取消購房獎勵政策將有效減少購房需求的集中釋放，有利于整個長春市場的平穩發展。而鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房，也減輕了政府的財政壓力。
不過，姜峰也指出，對于長春市場來說，一段時間內棚改貨幣化安置很難取消，也不會明顯降低，因為相比質量較差、認可度不高的回遷安置房，群眾更傾向貨幣化購買商品房。
呼和浩特則將棚戶區改造項目回遷安置比例要求控制在70%左右。據呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局長楊萬邦透露，此前呼和浩特市實施棚戶區三年改造，約95%的棚戶區改造實施了貨幣化補償安置。這次相當于將貨幣化安置比例大幅調減至30%左右。
此外，宣城市提出確保棚改貨幣化安置比例不得高于50%。淮安市亦及時調整棚改安置政策，通過建設棚改定銷房解決實物安置問題，新實施棚改項目選擇實物安置的比例超50%，貨幣化安置比例則大幅降低。
歐陽捷表示，棚改貨幣化安置加快了去庫存進程，也間接推動了一些城市房價地價暴漲，收縮棚改貨幣化比例，淡化去庫存口號，有助于市場降溫。中央棚改資金放款速度會放慢，在一些城市，棚改貨幣化安置比例會有所下降，但棚改還會繼續，2018年新開工580萬套的棚改任務一定會完成。
政府對棚改安置曾給出三個途徑，一是貨幣化安置，二是回遷房建設，三是政府購買存量商品房用于回遷安置。后來執行中，大部分城市一刀切采取貨幣化安置。2016年，全國棚改貨幣化安置比例為48.5%，2017年估計達到60%。從各省實踐來看，近2年貨幣化安置比例普遍達到50%以上，而超過70%的省市自治區包括：河北、遼寧、湖南、四川、內蒙古、海南、云南、陜西、青海、寧夏等地。
分線域來看，2017年一線城市棚改貨幣化安置比例約16%，二線城市約50%，三四線城市約63%。
姜峰認為，一線城市、比較發達的二線城市，貨幣化安置作用不大，因為這些城市房價高，貨幣化安置會導致政府財政壓力大，房源緊張則使得群眾對貨幣化安置的呼聲并不大；但大部分三四線城市，貨幣化安置動力更強，政府更省精力，百姓則普遍不信任回遷安置房，后期貨幣化安置會不會退出則要看地方政府的主觀積極性。
任澤平通過測算預計，2018年貨幣化安置率將降至40%，2019~2020年進一步縮至30%。一是三四線城市商品住宅去化周期降至7.6個月，房價上漲壓力大；二是隨著房價上漲，貨幣化成本快速上升。不過，若2018年三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平方米，銷售增速降低5.8個百分點；貨幣化安置比例每降低5個百分點，三四線城市商品房銷售面積增速降低1.3個百分點。
“棚改貨幣化安置比例降低后，對棚改貨幣化倚賴度較高的東北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四線城市，銷售將會受到較大影響。預計那些沒有產業導入和人口流入的三四線城市房地產市場將面臨長達3-5年以上的供求格局調整。”任澤平認為。
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