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　　在房市經(jīng)歷了超長(zhǎng)期牛市之后，房?jī)r(jià)合理回歸可能將成為相對(duì)長(zhǎng)期的過程。

　　市場(chǎng)迅速降溫，一些地方甚至由于開發(fā)商降價(jià)銷售引發(fā)“樓鬧”。目前矛盾表面看是由于房?jī)r(jià)下降，業(yè)主以其他原因?yàn)橛深^要求變更合同，避免觸碰不遵守契約的指責(zé)。而根源上看則是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不完善，市場(chǎng)機(jī)制和功能出現(xiàn)的扭曲。

　　房市交易比超市買東西復(fù)雜得多，尤其是在當(dāng)前房產(chǎn)預(yù)售制度下，居民購(gòu)置的新房基本都是“樓花”，成品往往要到半年以后甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能交付，這實(shí)際上意味著預(yù)售制下，消費(fèi)者與開發(fā)商所簽署的合同是不完備契約，且只要消費(fèi)者沒有收樓，雙方合同就處于待執(zhí)行狀態(tài)，而這一期間房?jī)r(jià)調(diào)整變動(dòng)、開發(fā)商對(duì)合同允諾兌現(xiàn)等，都存在明顯不確定性。

　　房地產(chǎn)是兼具商品屬性和金融屬性的。對(duì)于購(gòu)房者而言，新房預(yù)售這種不完備預(yù)售契約實(shí)際是單邊做多的金融合約，而新房預(yù)售合同與房產(chǎn)實(shí)物交割則存在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)滯，帶有典型的期貨交易特征，這期間任何變動(dòng)都容易引發(fā)開發(fā)商與購(gòu)房者的買賣糾紛，而目前尚沒有完善有效的法律規(guī)范應(yīng)對(duì)這些問題，導(dǎo)致各方在房產(chǎn)預(yù)售與現(xiàn)房交割期矛盾容易激發(fā)的狀態(tài)。

　　現(xiàn)行新房預(yù)售制是有利于單邊做多的，而市場(chǎng)卻缺乏相應(yīng)的做空機(jī)制和對(duì)沖交易品種。就很多人而言，房子可能是他們一生中最重要、份額占比最大的長(zhǎng)期固定資產(chǎn)，購(gòu)房者對(duì)于房子簡(jiǎn)單、完全地暴露在市場(chǎng)不確定性之下所產(chǎn)生的焦慮與無助可以理解。因此，不管新房預(yù)售制是否將取消，當(dāng)務(wù)之急是完善市場(chǎng)定價(jià)功能，創(chuàng)設(shè)對(duì)沖和管控價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等的交易品種，為房市健康可持續(xù)發(fā)展提供穩(wěn)壓器。

　　如何有效拓展房市深度，增強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)管控能力？首先，可考慮創(chuàng)設(shè)與房地產(chǎn)有關(guān)的期貨、期權(quán)產(chǎn)品。對(duì)于房市而言，如果購(gòu)房者不論是購(gòu)買樓花還是選擇二手房交易，市場(chǎng)都能夠提供對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)期貨、期權(quán)產(chǎn)品，以方便消費(fèi)者鎖定價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、管控風(fēng)險(xiǎn)，則必然有利于提高市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)能力，降低房市大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)具有典型的地域性特征，在標(biāo)準(zhǔn)化上面臨更為復(fù)雜的技術(shù)性因素，但這并非不可克服的問題，實(shí)踐中有很多工具和手段可以克服這個(gè)問題。

　　其次，積極支持和鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）、貸款抵押債券（CLO）、信用違約互換（CDS）等金融衍生工具和產(chǎn)品。2008年次貸危機(jī)以來，有觀點(diǎn)認(rèn)為次貸危機(jī)禍起金融衍生工具泛濫。這種觀點(diǎn)并不正確。金融衍生產(chǎn)品在風(fēng)險(xiǎn)管理、價(jià)格發(fā)現(xiàn)作用必然具有對(duì)稱性，抑制防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的方式應(yīng)該是從體制機(jī)制和發(fā)展路徑上找原因，而不是僅歸責(zé)于金融產(chǎn)品。

　　再次，創(chuàng)造條件開發(fā)房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品，開發(fā)與房?jī)r(jià)掛鉤的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品，為消費(fèi)者提供保值和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具。如消費(fèi)者以房產(chǎn)原值為保值額購(gòu)買保險(xiǎn)公司的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品，在保險(xiǎn)期間消費(fèi)者需要每年向保險(xiǎn)公司繳納一定的保費(fèi)，如果在房產(chǎn)保險(xiǎn)期間房產(chǎn)增值，那么保險(xiǎn)公司就可賺取保費(fèi)而分享房產(chǎn)增值收益，其中消費(fèi)者可以與保險(xiǎn)公司進(jìn)行原值看空、溢價(jià)看空和折價(jià)看空的操作。

　　當(dāng)前，不論是因房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的業(yè)主“樓鬧”，還是帶有“陰謀”性質(zhì)的開發(fā)商借“樓鬧”進(jìn)行行為營(yíng)銷，背后深層原因恰在于房市制度不夠完善，市場(chǎng)機(jī)制不到位和扭曲，唯有通過真正的房市市場(chǎng)化改革，增強(qiáng)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)管理等功能，才能有助于卸下樓市行政性調(diào)控的盔甲，讓市場(chǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置中真正發(fā)揮決定性作用。