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“大地主”拿地也手軟：余糧仍有隱憂

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2018-11-08來(lái)源：北京商報(bào)作者：董家聲

　　包括喊出“活下去”的萬(wàn)科在內(nèi)，各大龍頭房企在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)似乎果真有所放緩。有跡象表明，10月房企拿地金額的增速呈下降態(tài)勢(shì)。分析顯示，當(dāng)前樓市整體低迷，房企暗含凈利潤(rùn)率壓縮的陰影。同時(shí)，受市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和財(cái)務(wù)費(fèi)用率上升的影響，龍頭房企業(yè)績(jī)未來(lái)也有下降之虞，難說(shuō)不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)。

　　龍頭拿地放緩

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，碧桂園以1197億元位居房企拿地金額排行榜首位，萬(wàn)科以1162億元穩(wěn)居第二位，保利以888億元位列第三位。行業(yè)排名前十房企在1-10月拿地總金額達(dá)7215億元，占50強(qiáng)企業(yè)的44.3%，較1-9月占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，萬(wàn)科剛剛發(fā)布的10月業(yè)績(jī)公告顯示，10月萬(wàn)科新增加項(xiàng)目11個(gè)，占地面積合計(jì)179萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積372.3萬(wàn)平方米。其中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積174.1萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款87.6億元。

　　與之前的三季度相比，萬(wàn)科拿地權(quán)益占比整體較低。在新增加的11個(gè)項(xiàng)目中，只天津一個(gè)項(xiàng)目為企業(yè)100%權(quán)益持有，有5個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比在50%-70%，而另外5個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比則低于50%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，10月不排除黃金周長(zhǎng)假影響因素，但萬(wàn)科在拿地上似乎也有所放緩。尤其是與之前拿地規(guī)模相比。

　　萬(wàn)科三季報(bào)顯示，2018年三季度公司新增63個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約1549.9萬(wàn)平方米，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約862.7萬(wàn)平方米。1-9月，累計(jì)新增177個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約3582.5萬(wàn)平方米，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約1939.9萬(wàn)平方米；按投資金額計(jì)算，其中83.6%位于一二線城市。

　　與萬(wàn)科相比，恒大放緩拿地節(jié)奏則更早也更明顯。恒大總裁夏海鈞在8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，恒大在過(guò)去主要是以規(guī)模取勝，利潤(rùn)適度增長(zhǎng)。現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，把增長(zhǎng)速度放下來(lái)，取而代之的是注重項(xiàng)目的銷售質(zhì)量。相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，公開(kāi)土地招拍掛市場(chǎng)上極少能看到恒大的身影，收并購(gòu)成為恒大土地的主要來(lái)源。在2017年恒大新增土地儲(chǔ)備中，通過(guò)收并購(gòu)方式取得的土地占比達(dá)到了57%。

　　拿地成寡頭游戲

　　龍頭房企在土地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)依舊明顯，土地資源集中度加速提升。這在一線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯，高昂的掛牌價(jià)格讓土地成為龍頭企業(yè)、央企、國(guó)企這些寡頭們的游戲。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1-9月全國(guó)房屋土地購(gòu)置面積同比增幅為15.7%，表明整體土地市場(chǎng)表現(xiàn)還不錯(cuò)。但需要注意的是，有很多城市地塊流拍，說(shuō)明市場(chǎng)分化的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然如故。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然銷售業(yè)績(jī)較好的房企，依然會(huì)集中拿地“存糧”，且預(yù)計(jì)一二線熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)成交依然活躍，但從三季度情況看，房企拿地意愿比上半年明顯減弱。

　　另有業(yè)內(nèi)人士表示，目前一些房企積極拿地原因之一是地價(jià)合理回歸，因此未來(lái)土地市場(chǎng)成交保持平穩(wěn)的可能性更大。

　　實(shí)際上，進(jìn)入10月，全國(guó)土地市場(chǎng)降溫不僅體現(xiàn)在三四線城市，一二線城市土地流拍的現(xiàn)象也越發(fā)明顯。在資金鏈緊張、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地不再積極，低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為土拍市場(chǎng)的主流。

　　資金壓力傳導(dǎo)至土地

　　關(guān)鍵就是企業(yè)資金目前普遍趨緊。不少房企融資后不再像以往多用來(lái)拿地?cái)U(kuò)張，而是用于還債和補(bǔ)充一般流動(dòng)資金。一些房企甚至尋求高成本海外融資，不少房企也接連發(fā)行超短期公司債券彌補(bǔ)資金流動(dòng)性的不足。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-10月，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，遠(yuǎn)超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模。四季度房企又紛紛發(fā)債應(yīng)對(duì)資金短缺瓶頸，10月房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)325億元，同比增幅超90%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一些龍頭房企目前業(yè)績(jī)表現(xiàn)看似不錯(cuò)，但需要關(guān)注的是，在全國(guó)范圍內(nèi)，包括萬(wàn)科、恒大等龍頭房企都在采取打折、優(yōu)惠等各種降價(jià)措施。

　　而且前10月業(yè)績(jī)看似不錯(cuò)的一些房企也存在凈利潤(rùn)率壓縮的現(xiàn)象，受市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和財(cái)務(wù)費(fèi)用率上升的影響，隱含業(yè)績(jī)確定性略有下降。屆時(shí)難說(shuō)不會(huì)傳導(dǎo)至公司在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)。

　　（北京商報(bào)記者董家聲）

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