日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議傳出信息：“以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板”成為今年十項重點任務之一。一時間，租賃住房又成為市場焦點。
當前上海正加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場，情況究竟如何？
記者針對市規劃資源局公布的相關土地出讓合同進行梳理發現，從2017年7月24日上海全面啟動新增租賃住房用地供應以來，租賃住房用地成交情況發生了一些變化。截至去年12月31日，租賃住房用地已累計成交62幅，區域分布廣泛，更有集體土地試點入市地塊。競得企業的類型也出現多樣化趨勢，除上海本地國企外，還有非本地國企及民企。
租賃住房用地供應力度增大
租賃住房地塊采取“只租不售”模式。去年12月27日，上海有兩幅租賃住房用地在市土地交易市場成交，這是2018年最后一批成交的租賃住房用地。兩幅土地均位于寶山，將至少提供1560套租賃住房。
短短一年半時間，上海共成交62幅租賃住房用地，其中包括兩幅綜合性用途地塊：楊浦區長白社區N1-01地塊（長白街道228街坊）的土地用途為文體用地和租賃住房；浦東新區三林社區Z000703單元控規NH103-01地塊，土地用途為商業用地、城鎮單一住宅用地、租賃住房。這兩幅地塊總占地面積超163萬平方米，至少可提供約5.5萬套新增租賃住房，居全國前列。其中去年全年共成交38幅土地，較上一年增加14幅。
租賃住房用地供應力度持續增大。這些成交地塊新建房源，還只是上海加快租賃住房建設的渠道之一。2017年發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進購租并舉的住房體系建設，進一步健全房地產市場健康發展長效機制，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。其它渠道還包括存量更新改造類項目、代理經租房源等。
租賃地塊拓展到上海14個區
2017年7月，上海首批成交的兩幅租賃地塊，一幅位于浦東新區張江南區，一幅位于嘉定區嘉定新城。其中，在張江南區建設的張江國際社區人才公寓（一期）項目，是全市最早投入建設的純租賃住房，預計今年全面竣工上市。
一年多時間里，租賃地塊逐步拓展到上海除虹口、金山外的14個區，實現內環到郊環的全覆蓋。其中浦東相應地塊數量最多，為17幅，占27.4%。不過，地處偏遠的崇明、奉賢、青浦三區也各自成交一幅租賃地塊。其中，崇明區長興鎮G9CM-0901單元（局部調整）12-04地塊成交于去年1月，由上海長興島置業有限公司以樓板價1518元/平方米競得。同時成交的還有青浦區盈浦街道漕盈路東側07-05地塊，由上海盛青房地產發展有限公司以樓板價3578元/平方米競得。去年11月，奉賢區海港開發區65-01區域地塊，被上海奉港置業有限公司以底價競得，樓板價1986元/平方米。
一位業內人士分析，2017年成交的租賃地塊主要位于市區或郊區核心市鎮，周邊配套設施較完善。而上述3幅地塊均位于配套設施有待改善的區域，地塊自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租賃地塊，在出讓合同中就對公共服務設施有詳細要求，包括建設日間照料中心、老年活動室、養育托管點、社區學校、衛生服務站等。
記者發現，已成交的地塊重點聚焦就業密集、產城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域。不過，青浦的租賃地塊，也臨近新開通的軌交17號線漕盈路站，交通條件優越，還毗鄰青浦工業園，可滿足園區工作人群的居住需求；崇明的租賃地塊位于南部海洋裝備產業區的配套區域，周邊道路部分處于在建狀態；奉賢的租賃地塊處于海港綜合經濟開發區，距上海繞城高速僅約2公里。
集體土地首次入市租賃住宅
去年下半年，租賃地塊成交出現“井噴”，達到27幅，占全年總量的七成。其中有兩幅位于泗涇鎮的地塊是集體土地入市試點項目，在上海具有開創性意義。當年10月，松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊，以1.25億元價格成交，建設租賃住房不低于825套。與過去土地市場出讓的國有建設用地不同，這是上海首次通過土地市場推出的集體土地入市建設租賃住宅項目，出讓人為泗涇經濟聯合社。緊接著的11月，松江區泗涇鎮又有一幅集體建設用地轉為租賃住房地塊——松江區泗涇鎮SJS20004單元03-11號（集體土地試點入市）地塊，以8581萬元價格成交，建設租賃住房不低于549套。
2017年8月發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》確定第一批上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。之后的實施意見提出，要穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，以增加租賃住房供應。業內人士分析，泗涇鎮成為首個集體土地入市建設租賃住宅的地區，主要原因在于緊鄰市區，以及鎮域內沒有行政村或農業戶籍人口的現狀。而且集體用地收歸鎮一級，不太會出現土地利用混亂復雜的情況。集體建設用地建造租賃住房，不僅可解決新上海人的民生問題，有利于增加城市競爭力，也是改變城市發展結構的重大突破。
參與的不乏非滬企業和民企
根據國家九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況，在大幅增加租賃住房供應、規范租賃市場培育和發展的階段，要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，特別在穩定租賃關系、增加供給等方面的作用。經梳理，目前租賃地塊競得人中，上海本地國企占絕大多數，其中上海地產集團、張江集團、陸家嘴集團以及市北高新集團，分別以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“國有企業作為市場的‘穩定器’，應積極參與租賃住房建設。這也是企業謀求轉型的良機。”上海地產集團相關負責人說。
不過，去年參與租賃地塊交易的房企中不乏非滬企業以及民企的身影。去年1月，寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區02單元0218-02地塊被深圳市中集產城投資發展有限公司以2.84億元競得，這是首家非滬企業。中集產城投資發展有限公司為A股上市公司中集集團下屬子公司，具有國資背景。去年10月成交的松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊，其受讓企業同樣來自深圳，為有巢科技投資（深圳）有限公司，現改名“有巢住房租賃（深圳）有限公司”，是華潤置地全資子公司。“有巢”是華潤置地于去年6月發布的長租公寓品牌。
此外，松江區泗涇鎮SJS20004單元03-11號（集體土地試點入市）地塊則被民營企業上海派米雷投資（集團）有限公司競得。這是一家以產業地產投資為主的綜合性投資公司。公司旗下兩個產業園區、兩個長租公寓項目均在松江區。
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