新浪財經訊 萬科發布致股東信，萬科表示：如果只看數據，2018年中國房地產市場似乎很完美。但是，那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。現在處于一個白銀時代，白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。在未來的一段時間里，我們同時面臨兩場挑戰：一個是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代。一個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。
致股東
如果只看數據，2018年中國房地產市場似乎很完美。銷售面積、銷售金額、投資、開工等各項指標，幾乎都創出了歷史新高。這還是一個白銀時代嗎？
我們的回答很清晰：是的，這就是一個白銀時代。
當我們把白銀和黃金進行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程并沒有結束，城市對于空間的需求，無論從數量還是品質上來看，都依然龐大。但是，那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。
早在十幾年前，我們就率先提出了“長期看人口”的思考邏輯——房地產市場的一切長期問題，幾乎都要通過人口研究來求解。
從人口總量的角度看，我國的“少子化”、“老齡化”趨勢已毋庸置疑。90后比80后人口少3，100萬，00后又比90后少4，100萬。這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。而人口總量的變化，所影響的絕不僅僅是房地產的需求。2018年社會消費品零售總額增幅創出新低，乘用車、部分家電產品更出現了銷售量的大幅下滑，都在一定程度上佐證著人口趨勢對經濟的影響。在這樣的大背景下，人口的結構化分布，可能比總量數據更為重要。借助最新分析工具，我們對人口特征的研究，必須達到更精細的顆粒度，更豐富的維度和更及時的跟蹤。
而隨著90后甚至00后逐漸成為購房、租房的主流群體，客戶需求的多樣性、多變性特點比以往要明顯得多。我們對于客戶需求的理解，同樣需要比以往更精細、更敏捷。我們的組織和團隊成員，需要更強大的學習能力、應變效率。
而從供給端的情況來看，行業集中度上升，已經不再是趨勢，而是事實。2018年中國房地產市場TOP3包括萬科在內的發展商共獲得12.6%的市場份額，超過1/8；TOP10是26.9%，超過1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，TOP50為55.1%，TOP100為66.7%。前100家開發商獲得2/3的市場份額，這說明競爭正變得越來越激烈，而且主要是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中贏得客戶的青睞，考驗的是方方面面的能力。
是的，白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。
這樣一個時代，“危”與“機”并存。是“危”還是“機”，取決于我們的選擇和行動。對于我們而言，偏離時代航道是危，順應時代趨勢是機；漠視客戶是危，堅持“好產品、好服務”是機；投機取巧是危，勤勉耕耘是機；高調浮夸是危，誠實低調是機；消極懈怠是危，積極應對是機。
為了支持萬科未來的持續增長，轉型勢在必行。我們在2018年將公司戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。從配套服務商到生活服務商，意味著我們不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。我們必須將視野開放到更廣闊的空間，將服務延伸到客戶生活需求的更多方面，基于人民美好生活需要不斷拓展、提升能力，打造客戶愿意買單的好產品、好服務，唯有如此，才能真正找到萬科未來的第二曲線。
但無論從我們今天的體量來看，還是從我們以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。首先，能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多，尚未飽和、仍有進入空間的更只是其中一部分行業。而我們至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。其次，我們幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依托標準化快速復制的實業業務；更不能寄希望于再遇到一個與過去二十年房地產開發一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代。
因此在未來的一段時間里，我們同時面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代。一個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。
我們如何應對這樣的挑戰？這里有一個雞生蛋、蛋生雞的問題。如果我們沒有足夠的能力就貿然出擊、四面開花，我們將會不斷體驗滿路荊棘的挫敗感。但如果我們不去實踐，我們也永遠不可能僅憑紙上談兵的推演，來獲得真實的能力。
2018年，我們嘗試解開這個看似悖論的謎團。既然我們注定要走出溫室，那么黃金時代的遠去就未必是壞事。其實所有行業，所遵循的基本商業邏輯并無本質區別。在我們相對熟悉的領域，競爭烈度的提升、容錯空間的收縮，從另一個側面看，也恰好為我們進入更多的領域，提供了一個鍛煉自身、學習成長的機會。
基于這樣的分析，我們提出了2019年經營工作的指導思想：面對高度的不確定性，我們應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。
“基本盤”將是萬科2019年最重要的詞匯。《孫子兵法》中有兩句特別重要的話：“凡戰者，以正合，以奇勝”、“昔之善戰者，先為不可勝”。這里面的“以正合”、“先為不可勝”，就是基本盤。我們先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉；我們先在最基本的業務上深化對商業邏輯的理解、練好經營管理的內功，才能為轉型奠定更堅實的基礎。
各位股東，遠行的歷程中從來不會缺少坎坷和迷霧，而道路永遠屬于不懈的探索者。這是萬科以往全部成功的奧秘。我也非常榮幸能與各位股東，共同期待在美好的未來，看見一個更美好的萬科。
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