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　　記者 楊靜 發(fā)自上海

　　在行業(yè)集中度不斷提高的“大象起舞”時(shí)代，越來越多的房企正進(jìn)入“軍備競(jìng)賽”中。

　　強(qiáng)烈的求變意愿正在不斷滲透，從城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間到長(zhǎng)租公寓等，各家在紛紛尋找自己下半場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略和生存之道。

　　主導(dǎo)樓市新戰(zhàn)場(chǎng)的關(guān)鍵詞是“尊重”和“創(chuàng)新”，預(yù)示著對(duì)美好生活的尊重和發(fā)展思路的創(chuàng)新。

　　毫無疑問，在這一場(chǎng)變形記中，每一個(gè)房企既是獨(dú)立的個(gè)體，亦是抱團(tuán)前行的同盟軍。這背后亦是房企堅(jiān)定變革的信念和善于試錯(cuò)的智慧。

　　誰能夠笑到最后？

　　精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)

　　一年前開始，更多的房企開始用精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要效益。

　　根據(jù)《2019中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，特別是此前高周轉(zhuǎn)的房企，紛紛提出了提質(zhì)控速。

　　例如，恒大、中海、碧桂園提出控制發(fā)展速度，拿地更精準(zhǔn)，更審慎，騰挪更多空間抓好各項(xiàng)管控；“回歸基本盤”，將是萬科接下來的重要方向，萬科董事長(zhǎng)郁亮表示，萬科要先求得根基的穩(wěn)固，才能夠更好地開枝散葉，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　“拿地上，房企們變得更加謹(jǐn)慎，嚴(yán)控項(xiàng)目投資收益率。空間布局上，房企對(duì)于規(guī)模化擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)較為警惕，偏向于聚焦、深耕、優(yōu)化區(qū)域布局。”《報(bào)告》稱。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊的觀點(diǎn)認(rèn)為，房企要實(shí)現(xiàn)真正高質(zhì)量的增長(zhǎng)最重要的是要達(dá)到五個(gè)要求：供需平衡，杠桿合理、風(fēng)險(xiǎn)可控，供應(yīng)體系完善，需求管理到位以及提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

　　房企們開始注重向管理上要效益，內(nèi)部管理和運(yùn)營(yíng)開始變得精細(xì)化。通過剔除人員冗余或重新競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)降低人員成本的事情，在2018年和2019年的地產(chǎn)企業(yè)里逐漸增多。

　　這一波優(yōu)化人員和組織架構(gòu)的情況在去年就開始上演。例如在2018年8月，保利發(fā)展表示，公司要進(jìn)一步優(yōu)化組織崗位體系，打造簡(jiǎn)單明確的考核體系以及業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的激勵(lì)體系。此后，萬科、綠地控股、華夏幸福、龍湖等也在組織架構(gòu)上進(jìn)行了一輪調(diào)整。

　　到了2019年，從綠城中國(guó)開始宣布調(diào)整為“11+4”的組織架構(gòu)開始；隨后碧桂園也提出對(duì)總部架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，讓人員下沉到區(qū)域拆除部門之間的圍墻；與此同時(shí)，中型房企陽光城也開始將公司現(xiàn)有的30個(gè)區(qū)域分為ABC三級(jí)區(qū)域，來實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。

　　“從側(cè)面說明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識(shí)在增強(qiáng)。未來，房企將更多在管理、運(yùn)營(yíng)管控上發(fā)力。”《報(bào)告》認(rèn)為。

　　而濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興對(duì)時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)一步補(bǔ)充表示，房企要在保持規(guī)模的前提下，更要注重品質(zhì)、服務(wù)和配套。

　　這也就意味著，內(nèi)功修煉的同時(shí)，房企需要以客戶為導(dǎo)向，聚焦產(chǎn)品升級(jí)，要追求產(chǎn)品力的提升。

　　合作抱團(tuán)

　　房企間合作開發(fā)的加強(qiáng)，也在成為新常態(tài)。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心的研究報(bào)告指出了合作開發(fā)的兩點(diǎn)影響：一是項(xiàng)目收并購及合作開發(fā)成為規(guī)模房企獲取土地資源的重要途徑，有利于房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；另一方面，隨著2018年年初以來大量的收并購項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算周期，根據(jù)房企合作項(xiàng)目的操盤并表與否，合作開發(fā)增加對(duì)房企利潤(rùn)規(guī)模和盈利能力的影響也表現(xiàn)得更加明顯。

　　各家開始和不同的伙伴們達(dá)成戰(zhàn)略合作。比如弘陽地產(chǎn)，光是在今年就和正榮集團(tuán)、上坤集團(tuán)、新城控股、新力、港龍地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、新希望集團(tuán)、領(lǐng)地集團(tuán)等房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　合資成立項(xiàng)目公司拿地、與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作、集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤和代建，往往是房企們合作開發(fā)的模式。

　　例如合資成立項(xiàng)目公司上，一方面就可以降低高地價(jià)地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，此外合作拿地也可以幫助企業(yè)以更合理的溢價(jià)獲取土地，以降低拿地成本。

　　小房企如此，大房企亦然。像萬科早就與深圳地鐵、華發(fā)、華夏幸福、新城等大大小小的公司有著各式各樣的合作模式。

　　“對(duì)于規(guī)模和品牌上市房企而言，合作開發(fā)中操盤并表項(xiàng)目的增加在房企盈利上主要表現(xiàn)為營(yíng)收規(guī)模和毛利潤(rùn)的增長(zhǎng)。同時(shí)，合作項(xiàng)目并表會(huì)導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)地，歸母凈利潤(rùn)和歸母凈利率可能會(huì)出現(xiàn)增速放緩或下滑。”克而瑞的研究報(bào)告認(rèn)為。

　　例如像恒大、碧桂園和萬科三家龍頭房企2018年在營(yíng)收增加的前提下，少數(shù)股東損益也同比大幅增加，少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)的比值均較2017年有明顯提升。

　　而像泰禾、北辰實(shí)業(yè)等房企少數(shù)股東損益占比有著明顯的提高，2017？2018年分別從原先的9%到34.7%，以及13%到40.3%。

　　此外，隨著房企合作開發(fā)比重的逐漸增加，規(guī)模房企近年來在權(quán)益銷售上的占比也在下降。比如，時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)克而瑞年度銷售榜單對(duì)比測(cè)算，權(quán)益銷售在流量銷售的占比，碧桂園從2017年的占72%下降到2018年的71%。

　　“在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)環(huán)境下，房企也需要通過產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化、升級(jí)產(chǎn)品品質(zhì)等途徑，以產(chǎn)品力打造提升產(chǎn)品溢價(jià)。”克而瑞報(bào)告指出。

　　多元化的新趨勢(shì)

　　另一維度上，房企在多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上，也出現(xiàn)了新的特點(diǎn)。

　　逐漸增多是一大特點(diǎn)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，行業(yè)排名前30強(qiáng)房企中，至少已有70%的公司發(fā)布了多元化戰(zhàn)略。其中，百強(qiáng)房企中則有97%布局了多元業(yè)務(wù)。

　　比如，碧桂園瞄準(zhǔn)了機(jī)器人和農(nóng)業(yè)；萬科在物業(yè)、物流、商業(yè)和租賃上有所涉獵；恒大在探索了糧油、乳業(yè)、礦泉水等快消業(yè)后，宣布目前的新業(yè)務(wù)是文化旅游、健康養(yǎng)生、高科技，且在未來5年內(nèi)不再涉足新業(yè)務(wù)；融創(chuàng)則圍繞“地產(chǎn)+”美好生活，全新布局四大戰(zhàn)略板塊，融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅與融創(chuàng)文化。

　　不過，這些多元化的業(yè)務(wù)到目前為止依舊處在戰(zhàn)略性布局階段。

　　擺在賬面上，這些新業(yè)務(wù)模塊目前并未能在業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)上起到主要的作用。新業(yè)務(wù)的發(fā)展需要時(shí)間。更值得一提的是，目前支撐未來新業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)金流確確實(shí)實(shí)來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　另一方面，房企的多元化布局開始轉(zhuǎn)向縱深發(fā)展，更加理性，更加注重運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。

　　例如朗詩綠色集團(tuán)有限公司就在5月14日發(fā)布公告表示，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩集團(tuán)。

　　在新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷看來，房企的多元化最好要滿足三個(gè)條件。“一是要有足夠的市場(chǎng)空間，能夠提供足夠的規(guī)模發(fā)展；二是要有合理的商業(yè)模型，能夠提供符合預(yù)期的投資回報(bào)率要求；三是要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠幫助房企對(duì)沖化解經(jīng)濟(jì)周期與政策周期風(fēng)險(xiǎn)。”