在過去的一年時間里，隨著中國房地產行業調控力度加大、租售同權等一系列政策的出現，商業銀行房貸業務也邁入了新的轉型期。從各大銀行披露的2018年年報中也能一窺銀行房地產業務的轉型路徑。2018年，商業銀行個人住房貸款增速明顯放緩，更有銀行出現房貸業務負增長，在分析人士看來，“租購并舉”政策引導下，探路住房租賃，發力長租市場將成房貸業務轉型的新風口。
個人房貸增速放緩
在個人房貸領域占據絕對主力地位的國有銀行，在2018年的房貸投放節奏生變。從個人房貸增速指標來看，多家國有大行房貸增速較2017年放緩。
從具體指標來看，建設銀行2018年末房貸余額在總貸款中占比高達35.1%，穩坐國內銀行第一位。從投放比例上看，建設銀行2018年新增貸款中投向個人住房貸款的比例為61.45%，較2017年增長了6.7個百分點。建設銀行個人住房貸款為47535.95億元，較2017年增加5405.28億元，增幅12.83%。
其他國有大行個人房貸增速方面，工商銀行、農業銀行的房貸增幅均未超過17%。據工商銀行2018年年報數據顯示，2018年該行個人住房貸款為45899.61億元，增加6512.72億元，增長16.5%。農業銀行個人住房貸款余額為36605.74億元，比2017年末增加5271億元，增長16.8%，農業銀行方面表示，主要是由于該行落實差異化住房信貸政策，積極支持居民合理自住購房需求。交通銀行2018年末個人住房貸款余額達到10075.28億元，較2017年末增長12.29%。郵儲銀行2018年個人房貸業務增速為22.74%。
對比2017年年報可發現，工、農、建、交、郵儲銀行五大國有大行房貸增速放緩。據北京商報記者統計， 2017年工商銀行和農業銀行個人房貸增速分別同比增長21.5%、22.5%。建設銀行、交通銀行、郵儲銀行2017年房貸業務增速分別為17.5%、16.49%、27.79%。
另外，根據中行2017年、2018年年報數據計算，該行2017年個人住房抵押貸款增速為17.5%，而2018年增速為14.73%。
股份制銀行中，2018年房貸余額增速最快的是浙商銀行，該行去年末房貸余額為444.5億元，較2017年末大幅增長56.8%。浦發銀行去年末房貸余額為5889.9億元，較2017年末增長16.6%；招商銀行去年末房貸余額為9287.6億元，較2017年末增長11.4%。
對商業銀行個人房貸增速變緩的原因，蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍分析認為，各個銀行房貸增速走勢有所分化，但整體來看，大多數銀行房貸都保持了平穩的增長速度，特別是可貸資金較為充裕的大銀行，房貸作為優質的安全資產，大銀行配置按揭貸款資產的必要性凸顯。少數銀行壓降房貸規模，一方面是監管的要求，另一方面也有這些銀行獲取優質資產的渠道更為豐富，有限的貸款額度優先投向收益率更高的優質資產。
地產行業不良率引關注
多家大型國有銀行房貸增速下滑，更有銀行房貸業務出現負增長態勢。
北京商報記者注意到，民生銀行2018年末個人房貸余額為3355億元，較年初壓降約154億元，較2017年末的350.6億元減幅4.4%，成為少數幾家房貸負增長的銀行之一。而在2017年，民生銀行個人房貸業務增速為18.62%。此外，九臺農商行、瀘州銀行、哈爾濱銀行的個人房貸余額分別較2017年末下降17%、6.8%、5%。
相比于多家上市銀行個人房貸業務放貸節奏和規模的微妙變化，投向房地產企業的貸款則是另一番局面。
例如，民生銀行去年房地產貸款余額卻呈現較快增長。截至去年末，該行房地產行業貸款余額達3879億元，較年初增長51.5%，增速位居上市銀行前列。從增量上看，民生銀行也以1318億元的房地產行業貸款增量暫居第一位，工行、建行兩家大行此類貸款增量也接近1100億元。
不過，房地產行業不良率也引發了關注。數據顯示，截至2018年末，民生銀行房地產業不良貸款余額11.17億元，同比增長102%，房地產業不良率2.07%，較2017年增加1個百分點。
光大銀行2018年末房地產業不良貸款余額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產業不良貸款余額增加了3億元，不良率提升0.7個百分點。
平安銀行2018年末房地產業不良率為1.56%，較上一年增加0.79個百分點。九臺農商行不良貸款則主要集中在采礦業和房地產業，其中房地產業的不良率達3.74%。
銀保監會副主席王兆星日前表示，當前銀行業、保險業風險總體可控，但面臨的形勢依然復雜嚴峻。要繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是對帶有投機性的開發貸、個人房貸要嚴格加以控制；配合地方隱形債務處置，以及處置地方國企高杠桿問題。
交通銀行在展望2019年時也特別提到，“商業銀行資產質量存在一定下行壓力，部分領域潛在風險的防控任務較重，債務壓力較大的房地產企業存在的風險需要警惕”。
招商銀行也預計，2019年房地產行業風險主要集中在部分去庫存速度慢的三四線城市，以及個別高杠桿、中小房地產企業。
工商銀行則通過兩方面舉措加強房地產行業風險管理。首先，引導加大房地產領域民生保障力度，繼續擇優支持棚改貸款業務，穩步開展租賃住房貸款業務；其次，對商業性房地產貸款在總量控制的基礎上，實施區域差異化信貸政策，重點支持一線城市以及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發貸款業務。
住房租賃轉型成風口
從政策層面上來看，“房住不炒”仍是監管的工作重點，也是國有大行未來房地產信貸政策的主要基調。六大國有行均在年報中提出“支持自主性購房需求”。此外在“租購并舉”政策引導下，商業銀行也開始探路住房租賃，發力長租市場。
住房租賃成為建設銀行下一階段三大戰略首位。建設銀行副行長章更生在2018年業績發布會上透露，建設銀行自2018年以來聚焦住房租賃、普惠金融和金融科技三大戰略，未來將開啟“第二發展曲線”創新發展動力引擎。
除了建設銀行外，2018年以來，包括工商銀行、中國銀行在內的多家商業銀行也已進入住房租賃市場。工商銀行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團等簽署住房租賃戰略合作協議。中國銀行與廈門市國土資源與房產管理局合作，推進住房租賃市場建設。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也告訴北京商報記者，住房租賃是落實中央政策，以建設銀行、工商銀行幾個大型國有銀行主要掀起，其他類型銀行接觸較少，未來商業銀行房貸業務會分為購房市場、租賃市場，如果商業銀行把握此類業務，不失為很好的發展。“隨著一些銀行開始布局住房租賃貸款，一些銀行調整貸款規模和節奏，房貸業務將可能處于一個轉型期，從此前的以一二手產權房按揭貸款利率為主，向支持租房貸款方向發展。但產權房按揭貸款仍將是房貸業務的主體。短期內，銀行在房貸業務中的地位不會有大的改變，一方面是銀行獲取低成本資金的渠道更為豐富，另一方面銀行有豐富的房貸業務經驗，同時有廣泛的客戶可觸及的銷售網絡。”黃志龍說道。
嚴躍進指出，個別銀行壓降房貸規模主要是兩個方面的原因，第一，商業銀行可用資金不多，會對房貸規模有所壓低；第二個，銀行現在要執行“房住不炒”管控的思路，所以也會有所減少。
（北京商報記者 孟凡霞 宋亦桐）
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