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銳評觀察

評論：不要低估了管理層調(diào)控樓市的決心

2016-11-28來源：證券時報作者：李宇嘉

　　不要低估了管理層調(diào)控樓市的決心

　　南京、杭州、武漢等熱點城市，在調(diào)控上已是梅開二度或三度了。

　　文／李宇嘉

　　或許，我們低估了管理層調(diào)控樓市的信心和決心。國慶至今，調(diào)控已開展了三輪，22個城市密集發(fā)布新政是“第一輪”，10月-11月圍堵資金違規(guī)入市、肅清秩序是“第二輪”，近期熱點城市加碼限購限貸是“第三輪”。類似于南京、杭州、武漢等熱點城市，在調(diào)控上已是梅開二度或三度了。

　　媒體報道，11月初高層明確表態(tài)，繼續(xù)進行房地產(chǎn)調(diào)控，各地要丟掉幻想，不能松動，要繼續(xù)嚴控，端正態(tài)度。財新網(wǎng)也報道，決策層再次要求控制好房價上漲態(tài)勢，要求11月房價不得高于10月水平，如果再漲，不用約談，直接對地方政府進行問責。而且，房價嚴控城市從16個增加到20個。

　　過往經(jīng)驗看，如此嚴厲調(diào)控，到此為止就算啦。再說，經(jīng)濟走勢還不穩(wěn)當，今年前三個季度GDP拉出一根6.7的直線，沒有掉頭向下，樓市是最大功臣。瑞銀預(yù)測，2017年房地產(chǎn)新開工增速放緩至0-2%，開發(fā)投資增速將從今年的約6%降至更低，樓市調(diào)整帶來的下行壓力將會使得實際GDP增速放緩。

　　繼續(xù)堅持這一邏輯判斷，大錯特錯。最近，人民幣貶值加快，中間價創(chuàng)8年新低。經(jīng)濟增長速度全球第一、出口第一、貿(mào)易順差第一、外匯儲備第一的世界第二大經(jīng)濟體，貨幣為什么如此快速地貶值呢？直接原因是特朗普上位后，美聯(lián)儲加息提前、重整制造業(yè)、向中國等對美貿(mào)易順差國施壓。

　　受此影響，美元指數(shù)創(chuàng)新高、美股三大股指一騎絕塵，新興國家匯率貶值、資本外流。美大選以來，亞洲新興市場資金流出達110億美元，人民幣貶值預(yù)料之中。人民幣之所以貶值，還有另外一個擔憂，即基本面不樂觀，但房價史無前例地暴漲、資金全面樓市化，引致系統(tǒng)性風(fēng)險擔憂，美聯(lián)儲加息則會讓這種風(fēng)險顯化。

　　未雨綢繆，主動干預(yù)減少，讓貶值壓力漸進和提前釋放。同時，經(jīng)濟基本面并不樂觀的情況下，房價暴漲推升泡沫破滅預(yù)期，需要加緊布局樓市調(diào)控：一方面，通過限制需求準入和杠桿，倒逼熱點樓市房價下降來“擠泡沫”；另一方面，嚴控資金違規(guī)進入房市地市，繼續(xù)推高泡沫。

　　此外，2013-2015年開發(fā)投資和新開工整體低迷。經(jīng)過2014年以來“去庫存”政策的激勵，特別是今年樓市火爆，熱點城市庫存周期不斷下降。易居研究院統(tǒng)計，10月35個城市庫存周期為8.9個月，處在歷史低位。因此，熱點城市還要增加供應(yīng)，沖抵“資產(chǎn)荒”下投資需求和房價上漲的循環(huán)。

　　而且，庫存過大的地方還要“去庫存”，防止庫存積壓導(dǎo)致另外一種金融風(fēng)險。當然，調(diào)控不能太猛，引發(fā)地產(chǎn)過度緊縮、局部金融風(fēng)險，避免因調(diào)控造成的地產(chǎn)下滑、金融風(fēng)險與外部環(huán)境變化導(dǎo)致的預(yù)期改變、資金外流形成疊加，這就需要高超的調(diào)控藝術(shù)。由此，部分城市之所以在調(diào)控上梅開二度或三度，在于房價過快上漲、投資客占比50%-60%，但前期政策并不用心，要在督促下加大力度。

　　歷次金融危機表明，美元是全球的“錨貨幣”，美聯(lián)儲掌握全球流動性閥門。美聯(lián)儲進入加息周期，資本回流美國，新興國家貨幣貶值、資本外流、通貨膨脹、資產(chǎn)價格暴跌，局部金融危機爆發(fā)。吸取教訓(xùn)就要未雨綢繆、引導(dǎo)預(yù)期，無論是2015年以來人民幣主動貶值，還是樓市調(diào)控，其意都在于此。

　?。ㄗ髡吖┞氂谏钲诜康禺a(chǎn)研究中心）

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