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　　原標(biāo)題：房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系的簡(jiǎn)要分析

　　以基礎(chǔ)性的“雙軌統(tǒng)籌”的住房制度和攻堅(jiān)克難的土地制度改革、房地產(chǎn)稅制改革相配套，來(lái)形成引導(dǎo)、促使住宅房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　文／賈康

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)在2016年引人注目的演變和社會(huì)各方對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展所遇挑戰(zhàn)的重視，如何理解和處理房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，也成為一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)此試作簡(jiǎn)要的考察分析。

　　首先應(yīng)指出，房地產(chǎn)業(yè)并不能認(rèn)定為非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所謂實(shí)體經(jīng)濟(jì)，與虛擬經(jīng)濟(jì)是一對(duì)互為“反義”的概念，除了可明確地歸為虛擬經(jīng)濟(jì)的股票、有價(jià)證券，特別是金融衍生品如期權(quán)、金融期貨等經(jīng)濟(jì)構(gòu)成部分，其他經(jīng)濟(jì)形態(tài)，如金融之外的物流業(yè)、其他許多服務(wù)業(yè)，都不能簡(jiǎn)單歸入虛擬經(jīng)濟(jì)之列（虛擬經(jīng)濟(jì)概念本身其實(shí)也并非注定為貶義，但整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中虛擬經(jīng)濟(jì)成分過(guò)多會(huì)發(fā)生泡沫化問(wèn)題）。房地產(chǎn)業(yè)，廣義地說(shuō)是包括工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和住宅不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）在內(nèi)的概念，但是狹義地說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中，人們往往把“房地產(chǎn)業(yè)”專指住宅屬性的房地產(chǎn)。不論是廣義的，還是狹義的房地產(chǎn)概念，都不宜等同于虛擬經(jīng)濟(jì)或非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，總體而言，不是在外部相互區(qū)別而成的“一虛一實(shí)”的關(guān)系，而是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部，房地產(chǎn)業(yè)作為局部與實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體的關(guān)系。

　　其次，需要注意，房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的其他組成部分，確有值得注重的區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)提供的，主要是建筑物這樣的“基礎(chǔ)設(shè)施硬件”，狹義的房地產(chǎn)，更是主要提供人們“住有所居”的設(shè)施條件。與重工業(yè)、制造業(yè)等概念所指的實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比較，住宅房地產(chǎn)主要是消費(fèi)性的，而非生產(chǎn)性的。按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)與再生產(chǎn)發(fā)展過(guò)程“合比例”規(guī)律來(lái)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部分的關(guān)系，各自所占比重高低、分量大小是否合理，所形成的結(jié)構(gòu)狀態(tài)是否健康，便一定是國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和供需兩側(cè)互動(dòng)中十分需要加以政策引導(dǎo)與合理調(diào)節(jié)的對(duì)象。

　　第三，從當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部分的相互關(guān)系視角觀察，存在著一線城市和部分二、三線城市住宅房地產(chǎn)熱度過(guò)高的問(wèn)題，已經(jīng)引起了不可忽視的社會(huì)壓力和民眾焦慮。2016年樓市“冰火兩重天”格局中，“熱”的一方在下半年已演變成為最具壓力特征的“矛盾主要方面”，“9.30新政”就是政府迫于壓力而不得不再次啟動(dòng)“限購(gòu)限貸”等行政手段，來(lái)給這些區(qū)域的樓市降溫。有購(gòu)房意愿的居民對(duì)房?jī)r(jià)迅猛上升的不滿和恐慌心理，是很容易理解的，而我想在此指出的是，其實(shí)許多地方政府的領(lǐng)導(dǎo)層也對(duì)其轄區(qū)內(nèi)地價(jià)、房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)高升心存畏懼，頗感憂慮。比如，前段時(shí)間珠海毗鄰中山的地塊，在招拍掛環(huán)節(jié)又創(chuàng)出“地王”新高，該市領(lǐng)導(dǎo)層就非常擔(dān)心，這樣“過(guò)熱”的導(dǎo)向，會(huì)壓抑市場(chǎng)人士在珠海去支持政府高度注重的產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)的意愿，打擊、挫傷企業(yè)家在當(dāng)?shù)赝顿Y制造業(yè)的積極性。如果許多區(qū)域都出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，確實(shí)會(huì)使我國(guó)在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)不足、出現(xiàn)“脫虛向?qū)?rdquo;偏差的旁邊，又加上一重實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資中的“脫生產(chǎn)側(cè)向消費(fèi)側(cè)”等偏差。

　　第四，接著要分析上述問(wèn)題背后的利益驅(qū)動(dòng)及其相關(guān)制度機(jī)制所存在的問(wèn)題，以尋求應(yīng)對(duì)方略。住宅價(jià)位上升所表現(xiàn)的“熱”，在要素可流動(dòng)情況下反映的是該領(lǐng)域需求旺盛，供給不足，競(jìng)爭(zhēng)中趨利的市場(chǎng)主體，會(huì)順應(yīng)價(jià)格變化趨勢(shì)的引導(dǎo)，將可支配的要素投入這些“熱點(diǎn)”領(lǐng)域以追求高回報(bào)——搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這種利益驅(qū)動(dòng)下的要素流動(dòng)本無(wú)可厚非，政府需注意的，一是維持公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)市場(chǎng)擇優(yōu)汰劣，二是注意彌補(bǔ)“市場(chǎng)失靈”，施行必要的政府引導(dǎo)。這兩條都需要基礎(chǔ)性制度建設(shè)作為前提和體制依托。在我國(guó)住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域，運(yùn)行機(jī)制基本上已與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制接軌，如商品房開(kāi)發(fā)商拿地，要經(jīng)“招拍掛”的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商提供的成品房銷售，要在競(jìng)爭(zhēng)中隨行就市，這些都是必要的，但仍然存在問(wèn)題，一是公平競(jìng)爭(zhēng)往往還不充分，甚至發(fā)生扭曲（如開(kāi)發(fā)商往往要私下里與政府管理部門非規(guī)范地“處關(guān)系打通關(guān)節(jié)”）;二是住宅房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)失靈，還需得到政府的調(diào)節(jié)與彌補(bǔ)。這種市場(chǎng)失靈，一是體現(xiàn)在低收入“弱勢(shì)群體”的“住有所居”問(wèn)題，商品房市場(chǎng)解決不了，需政府規(guī)劃并牽頭建設(shè)與優(yōu)化管理來(lái)提供保障房；二是住宅用地供給必有限度，具有自然壟斷性質(zhì)，需要有高水平的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃與合理供地及相關(guān)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地收儲(chǔ)制度和基本農(nóng)田“占補(bǔ)平衡”制度等的配套；三是還必須考慮在中國(guó)城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)階段，中心區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格總體必然呈現(xiàn)“上揚(yáng)曲線”的大模樣，需借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在住房保有環(huán)節(jié)通過(guò)立法推出房地產(chǎn)稅收制度，作為長(zhǎng)期發(fā)展中的“壓艙石”，抑制市場(chǎng)逐利的“炒房”及其必然帶來(lái)的大起大落式波動(dòng)。以上三條，第一條在中國(guó)已有基本框架，但還必須積極改善公租房與共有產(chǎn)權(quán)房為主的保障房供給體系及其管理、運(yùn)行制度機(jī)制；第二條總體來(lái)看還有明顯欠缺，亟需擴(kuò)大“地票”改革試點(diǎn)，普遍優(yōu)化國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)則與土地收儲(chǔ)制度；第三條，則僅有上海、重慶兩地“柔性切入”的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，中央十八屆三中全會(huì)明確提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，亟待解決其如何貫徹落實(shí)的問(wèn)題。正是由于前述三方面的基礎(chǔ)性制度建設(shè)不到位，我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)在前面十余年的幾輪政策調(diào)控中，總體特征是治標(biāo)而不治本，政府行為在限購(gòu)限貸與取消限購(gòu)限貸兩端來(lái)回往復(fù)，被稱為“打擺子”，“坐過(guò)山車”，熱也不行，冷也不行，政府方面和百姓方面都焦慮、難受，而一線城市和其他接近高端或中高端的城鎮(zhèn)中心區(qū)，商品房成交價(jià)總體上呈現(xiàn)迅猛漲勢(shì)（同時(shí)“火”與“冰”的市場(chǎng)分化也在近年更加明顯）。所以，相當(dāng)多中心區(qū)域投資的“比較利益”，向消費(fèi)性住宅房地產(chǎn)方面的傾斜以及與此伴隨的對(duì)生產(chǎn)性實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資發(fā)展的冷落，便成為一個(gè)兩者關(guān)系中不能不關(guān)注的重要問(wèn)題。

　　根據(jù)本文前述分析，不難得出結(jié)論：正確處理住宅房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)其余部分這兩者關(guān)系的思路和要領(lǐng)，應(yīng)是在房地產(chǎn)調(diào)控中既求治標(biāo)又求治本，抓緊以基礎(chǔ)性的“雙軌統(tǒng)籌”的住房制度和攻堅(jiān)克難的土地制度改革、房地產(chǎn)稅制改革相配套，來(lái)形成引導(dǎo)、促使住宅房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，使該市場(chǎng)的交易趨于價(jià)格較沉穩(wěn)、利潤(rùn)較合理，同時(shí)也就可以矯正和防范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與要素流動(dòng)中生產(chǎn)性實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門投資支持不足的偏差。這一基礎(chǔ)性制度建設(shè)和打造長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題，也正是不久前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的明確要求與指導(dǎo)方針，我們應(yīng)當(dāng)積極貫徹落實(shí)。

　　(作者為華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)