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葉檀:警惕房價上漲第一推手再創27年新低!明年樓市將冰凍

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2017-11-15來源:一條財經

  文/葉檀  

  房價漲不漲,主要看廣義貨幣發行量M2。

  截止2016年的26年時間,廣義貨幣發行量增長了101倍左右,房價上漲了幾十倍。過去二十年,房地產是緊跟廣義貨幣發行量的最大宗投資品——我是光,你是影;我是風兒你是沙。

  截止2016年,房地產起到了極大的作用。

  1、大量的貨幣找到一個沉淀池,避免惡性通脹,要不然食品飲料房租不知道會漲到什么地步。

  2、投資者手里握著房地產,享受資產溢價的快樂,對沖貨幣貶值的風險,享受經濟增長的紅利。房地產造假難度高、信用比股市好,成為超過股市的大宗投資品種。

  3、地方政府靠著房地產開展基礎設施,建新城,上下游相關行業靠著房地產熱興旺發達。高房價是另一種地方稅。

  到2016年,M2出現逆轉,房地產不再發光。

  11月13日,央行公布最新數據,截至10月末,廣義貨幣(M2)余額165.34萬億元,同比增長8.8%,增速創下歷史新低。10月份社會融資規模10400億元,新增人民幣貸款6632億元,均不及預期。

  翻譯成大白話,注水少了,市場變得干乎乎的。不要說房地產,想想連國債收益率都創新高,說明貨幣證券市場已經恐慌到一定地步,房地產市場明年也會進入恐慌。

  8.8%的M2增速,突破了27年來的歷史新低!一次突破新低,再次突破新低,易如反掌。這就像突破了一次做人的底線,繼續突破就容易得多。

  貨幣進入穩定期,意味著房地產也將進入穩定期。今年以來,M2增速逐級下降:今年1到4月增速在10%以上,5月份以后,降為個位數,而且逐月震蕩走低,跟以前廣義貨幣動輒兩位數以上的增長不可同日而語。只要M2在兩位數以下,房地產回到黃金時代難上加難。

  另一個數據是,居民貸款下降,主要反映房貸熱度的居民中長期貸款一路下行。10月,居民中長期貸款月新增量環比少增1076億,同比也少增1181億。

  居民長期貸款下降只有兩種可能,或者居民不買房子了,或者買房子不能貸款了。無論哪一種,對房地產市場不算什么好消息,房地產杠桿下降,那些人精似的炒房者,怎么還會進入房地產市場?

  今年短貸暗度陳倉,換個玩法進入房地產市場,到時候借新還舊就行了。2017年3月以來,居民短期貸款均值在2100億遠左右,9月一度高達2537億元,居民短貸玩瘋了。

  上面一看,這還行?消費貸貸那么多,腫么回事?想干什么呀?老虎不發威,當我是病貓。內行人管內行人,一管一個準。9月下旬以來,對居民消費貸的監管逐漸升溫,10月,居民短貸僅為791億元。

  我們的市場上,政策是第一推動力,廣義貨幣和房貸增速直線下降,炒房團被卡住了七寸,房地產的金色開始黯淡。今年一線城市北上深房價與成交量雙雙回落,明年該輪到二三線城市了。

  更可怕的是,明年還是開發商還債大年,估計一些開發商會Hold不住,倒在黎明前的黑暗里。

  據《時代周報》報道,今年9月,債券評級機構穆迪發布研報,在納入評級的52家房企中,有超過七成債券將于2018年到期或可回售,總額達392億美元(約合人民幣2601億元)。其中,中國恒大、富力地產、綠地控股、碧桂園和萬達集團五家到期或可回售債券總額達163億美元(約合人民幣1081億元)。

  另據Wind資訊統計顯示,2019年房企債券到期規模將進一步攀升至4026億元。

  這兩年是房地產行業提高集中度的大年,銷售過千億大房企靠著去年和今年的賣房現金收入還能支撐,普通房企面臨的是生死大考。

  開發商分化,一種是不舍得割肉賣藏著一點點賣,另一種是大拋售,加快周轉,另三種轉型了,以前造房子,現在服務賺錢。

  臺風小了,胖豬會掉下來。房地產保持穩定,白銀時代還在,這次掉下來的豬是杠桿率過高的開發商,和借錢炒房的人,他們最胖,該減肥了。

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