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政策財經

空置稅燙平房地產泡沫是什么鬼？

2018-10-16來源：中財網

　　最近關于樓市的消息不少，唱空的有之，利好的也有之。

　　央行放水；棚改又高調繼續；一些城市樓盤降價的消息也不時傳出；大房企有的忙著轉手土地、項目，有的忙著“吃進”小房企和土地……
　　不少人要不要買房和要不要賣房的顧慮更多。

　　01
　　先來看，今天的一個新論調：國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興，近日在回答媒體提問時，建議征收空置稅。

　　仇保興認為房地產稅應該分為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅，前三項稅早日出臺能遏制投機，而我國房屋空置率比較高，就是北京的空置率也在百分之十幾到二十。

　　仇保興提倡的是通過經濟手段“理性遏制、逐步燙平房地產泡沫”，而不是一下子爆掉。

　　如果真能如其所言，當然是利國利民的好事兒。

　　盡管有不少人也做著樓市泡沫破滅自己就能抄底買房的美夢，但從過往美國、日本、中國香港等地樓市泡沫被戳破的歷史來看，經濟下行，首先倒霉和受傷最重的其實還是普通人……
　　當然愿望是美好的，空置稅又是否有此神效呢？

　　02
　　先來看我國的房屋空置率到底有多高。對此，盡管沒有一個標準的權威發布，但我們可以從一些研究和政府部門公布的數據中一窺究竟。

　　比如，2014年西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告顯示，2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%、經濟適用房空置率高達23.3%。其中列舉了如下幾個城市的空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率為23.2%。

　　這個數據與仇保興近日對媒體說的，我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，也可以相互印證。

　　2018年3月，國家電網公布了我國房屋空置率的調查結果，根據每戶電表數據測算出，2017年大中城市房屋空置率約為11.9%，小城市房屋空置率約為13.9%，農村房屋空置率約為14%。

　　這個數據比中國家庭金融調查與研究中心的數據溫和了不少。但按照國際慣例房屋空置率處于5%到10%為合理之間，當房屋空置率達到10%到20%就是危險區間的標準，我們的房屋空置率的確是在危險的邊緣游走。

　　03
　　但從已經實行空置率稅的澳大利亞和中國香港來看，其神奇功效卻十分有限。

　　尤其是我國的香港樓市，房價的上漲速度和均價，基本是房地產稅都被啪啪打臉，今年討論房地產稅該如何推出的時候，就有專家特別提出要吸取我國香港樓市的教訓……
　　再看美國，2008年次貸危機，美國的房價雪崩，當年的自有住房空置率據報道僅為2.9%。

　　綜上，對空置稅抱太高期望恐怕不太符合實際情況。

　　房價上漲是綜合因素作用，要燙平泡沫也要多種手段一起上陣。

　　04
　　不過相比悲觀稱泡沫快破了的論調，蜜姐認為當前更多城市的樓市是總體橫盤，緩慢下行。

　　近期新盤打折，房屋中介公司日子不好過的消息也不少。與此同時，看到央行降準1%落地了，釋放資金約1.2萬億元，釋放增量資金約7500億。同時，10月14日，央行行長易綱公開發言稱：我國在貨幣政策工具方面還有相當的空間。

　　也就在最近，棚改高調繼續了。當然也強調了：要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快調整貨幣化安置優惠政策。

　　說直白點，上漲太快不行，但是降價太快也不行，都要想辦法，要出手。

　　所以，最近一個有意思的現象出現了，很大一部分有購房需求的人開始觀望，一些“剛需族”，需求還在，但已變得不那么“剛”了。

　　最近有蜜友咨詢更換改善型住房，該不該出手，自己老家所在的四五線城市，房價非但沒降，還在上漲呢。

　　下行的行情從一線城市傳導到二三四五六線城市，是有一個時間過程的，不用著急。

　　但反過來，在熱點城市，上車的資格其實更重要，時間也更緊迫。

　　比如，北京今年積分落戶進入公示落戶階段，實際公示名單共6019人。一個兩千多萬人口的城市，今年積分落戶申報人約為12.5萬人，僅6千余人落戶……