中金公司研究院報告指出，過去兩個月推盤數(shù)字已呈顯著放量態(tài)勢，考慮到9月、10月為傳統(tǒng)旺季，預計市場將迎全年供應高峰，疊加去年同期因政策影響銷售基數(shù)偏低，未來兩月新建商品住宅銷量有望持續(xù)走強，預計全國銷售面積增速可達10%以上。
天津樓市回暖
金九銀十，是傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。然而，在嚴厲的政策調控面前，所有的經濟固有規(guī)律都得為大環(huán)境讓路。2017年，樓市在這一常規(guī)旺盛周期內表現(xiàn)低迷，令開發(fā)商、炒房客備感失望。
今年的金九銀十到來前夕，一份份亮麗的房企中報密集發(fā)布。包括萬科、中海地產、碧桂園、恒大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團，送上了堪稱歷年最佳的財務報表。如此利好刺激下，各地新盤項目重整齊鼓、磨拳霍霍，以期借勢創(chuàng)造更佳業(yè)績。
上東金茂府、朝陽領御、遠洋琨庭……連日來，津城新盤項目在各大門戶網站狂刷存在感，亮相、排卡激起陣陣漣漪；一些次新項目也不甘人后，紛紛推出雙節(jié)特惠、一口價房源，用真金白銀的促銷烘熱市場。
搶客大戰(zhàn)一觸即發(fā)，真實的市場需求能否支撐？新金融記者走訪多個樓盤了解到，近期天津樓市熱度確有明顯回升，從房源去化速度上便可見一斑。
克而瑞數(shù)據顯示，7月23日至7月29日的一周，天津全市有6個新盤入市，共計推出1123套房源，然而當周只完成去化596套，去化率僅53%。就在各方感嘆樓市“涼涼”之際，新盤銷量出人意料地節(jié)節(jié)攀升。7月30日至8月5日，天津全市主要有4個新盤入市，共計720套房源，當周去化468套，去化率升至65%。到了8月20日至8月26日，天津全市有6個新盤入市，共計986套房源，當周去化823套，去化率高達83%。
8月26日，河東海河東路板塊某新盤項目加推兩棟高層的部分房源，戶型為185平方米至212平方米的共80套精裝房源被一掃而空。售樓處咨詢師陳誠對新金融記者表示，如此熱銷場面讓他們對9月份的加推增添了更多期待。“售樓處一改半年前的冷清景象，客戶都搶著凍結20萬元款項以獲得購房資格。”
成功入手此處房產的業(yè)主趙洪(化名)對新金融記者坦言：“該項目地處內環(huán)海河沿線，臨近小白樓CBD，區(qū)位價值高、周邊配套成熟，迎合了高端客戶的改善性需求。最重要的是，在嚴格的價格管控下，此次加推高層均價48000元/平方米，與此前的報價基本持平，具有明顯的價格和品質優(yōu)勢。”
事實上，天津新建商品住宅均價在2017年3月抵達高點15939元后，便因調控進入深度調整期。2018年1月，天津新建商品住宅均價一路跌至15369元。
不過，作為新一線城市，天津在京津冀協(xié)同帶動下發(fā)展前景可期。易居研究院數(shù)據顯示，從2月起，天津房地產市場熱度逐漸回升，新建商品住宅均價已連續(xù)微漲6個月，至7月達到16308元，首次突破16000元關口，存銷比也連降4個月至20.8。二手房方面，天津從5月的低點21461元/平方米變?yōu)?月的23426元/平方米，已回歸至去年10月水平。
據不完全統(tǒng)計，9月天津將有35個樓盤項目入市，涵蓋高層、洋房、別墅等多個類型，武清區(qū)和靜海區(qū)部分項目甚至還有四合院形式。業(yè)內人士表示，進入下半年，天津政策調控仍在加碼，以務實的態(tài)度堅決遏制房價上漲勢頭，同時保護和支持剛性購房需求。“目前的天津房價走勢符合中央‘房住不炒’的整體基調。從長遠來看，天津房地產市場值得被看好，下半年是適宜的購房窗口期。”
全國房價反彈
事實上，臨近金九銀十，各地房價均呈現(xiàn)抬頭之勢。
上海房地產市場月報顯示，8月上海共有43個新建商品住宅項目進入市場，供應面積創(chuàng)2016年5月以來新高。當月，上海新建商品住宅成交面積約87.8萬平方米，環(huán)比增加22.2%，同比增加90.5%；成交均價55836元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，同比上漲14%。
作為全國樓市風向標，1至8月上海新房成交均價為50320元/平方米，同比上漲5.4%，漲幅較1至7月擴大2.7個百分點。
與此相對應的是，2018年7月易居研究院監(jiān)測的100個典型城市，新建商品住宅成交均價為12809元，環(huán)比增長1.2%，同比增長8.6%。
觀察歷史數(shù)據，在2010年至2016年上半年，百城房價走勢相對平緩，但2016年下半年開始房價明顯拉升，到2017年年底終結了過快上漲態(tài)勢。值得注意的是，當前百城房價已連續(xù)11個月超過12000元，且不斷接近13000元。
具體分析7月百城新建商品住宅成交均價，可發(fā)現(xiàn)一線、二線、三四線城市分別為41965元、13610元、10586元，同比增幅分別為2.4%、13.3%和7.3%。總體上看，三類城市同比增幅曲線均有持續(xù)收窄態(tài)勢，不過二線熱點城市的房價同比增幅仍較明顯，風險有所積聚。
目前看來，百城中新建商品住宅成交均價最高的為深圳，達到55533元。另外，上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊的新建商品住宅成交均價突破20000元，蘇州、海口也開始接近20000元的水平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對新金融記者表示，從近期部分城市房價表現(xiàn)看，要警惕下半年百城房價同比增幅曲線反彈的風險。
嚴躍進解釋稱，“7月房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為80個，相比6月的74個進一步增加。如果觀察今年前7個月的房價上漲城市數(shù)量，大概每月有70%的城市房價是上漲的。下半年要警惕更多城市步入房價上漲行列中，這也是當前調控政策頻頻加碼和‘打補丁’的原因所在。”
橫向對比看，一線城市同比增幅最高點出現(xiàn)在2016年9月，這恰是“930新政”出臺的時候，隨后此類城市房價同比增幅曲線開始收窄。受一線城市房價降溫影響，到了2017年下半年，二線城市、三四線城市也呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，即同比增幅曲線從高位開始下行。
在中原地產高級置業(yè)顧問沈連鳳眼中，今年第三季度房價反彈的風險值得防范。“尤其是部分三四線城市房價漲幅過大，往往會倒逼各類管控政策出臺，包括二套房貸政策收緊、限購、限售、售樓處督查等內容。”
事實上，早在今年8月7日，住建部相關負責人在沈陽召開部分城市房地產工作座談會便指出，將建立房地產市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，對辦事不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調控目標的地方堅決問責。
8月28日，發(fā)改委、財政部接連喊話，稱要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。從7月數(shù)據分析，宜昌、金華、北海的新建商品住宅成交均價同比增幅分別達到48%、42%和40%，近期將面臨約談和問責。
庫存亟待補充
9月到來之際樓市回暖，背后除了價值回歸之外，庫存下降因素也不容忽視。
截至2018年7月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據，2015年以來全國百城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現(xiàn)了近三年全國去庫存戰(zhàn)役取得了較好效果。當前全國百城庫存規(guī)模相當于2011年11月的水平，從某種意義上說全國性的去庫存周期已完成。
截至7月底，一線、二線、三四線典型城市新建商品住宅庫存總量分別為2259萬平方米、21715萬平方米和18395萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、-1.5%、-0.2%，同比增幅分別為3.1%、-11.3%和-5.1%。
從同比增幅數(shù)據看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。與此同時，二線城市庫存總量同比跌幅最大，其中大連、杭州和金華的跌幅分別為58%、46%和43%，這也可以解釋近期此類城市房價上漲過快的現(xiàn)象。
從存銷比數(shù)據看，7月百城新建商品住宅去化周期為9.6個月，相比6月的9.8個月繼續(xù)下跌。總體而言，今年前7個月百城新建商品住宅存銷比在歷史低位水平運行，這和庫存規(guī)模持續(xù)下滑、市場銷售表現(xiàn)好于預期等因素有關。
經歷了本輪去庫存政策消化期，典型城市的新建商品住宅存銷比數(shù)值差異較大，但必須注意到百城中有63 個城市的存銷比小于12個月，特別是三四線城市新建商品住宅存銷比創(chuàng)下2009年以來的月度最低值。
隨著9月房地產市場銷量回升，一旦庫存不足導致存銷比快速走低，房價可能會因供求失衡而出現(xiàn)較為明顯的上漲。
嚴躍進表示，7月全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，充分說明當前庫存市場正步入到缺貨階段。“應該說庫存市場的基本面正發(fā)生根本性的變化，下半年相關城市的庫存政策會有新的調整。比如說呼和浩特已明確提出了停止去庫存的政策思路，這也是為了促進供求關系的再平衡和房價的穩(wěn)定。”
在補庫存方面，中原地產首席分析師張大偉認為，除了加大土地供給、增加市場化庫存，也應增加政策性土地供應，如增加回遷房安置房比例、建設人才住房等。“在庫存已經不足的情況下，棚改仍以貨幣化的方式安置，不利于穩(wěn)定市場。房價上漲過快的城市，應當重新回到實物安置。”
面對房地產庫存不斷減少的現(xiàn)狀，包括天津在內的熱點城市已行動起來。
3月22日，天津國有建設用地供應計劃公布，2018年全市計劃供應國有建設用地3500公頃，其中在住房用地方面確定850公頃的供應量，計劃較2017年供應面積多出150余公頃。
8月30日，首創(chuàng)經中公司在2018年京津合作示范區(qū)推介會上宣布，示范區(qū)今年將有約2000畝的居住用地具備招商引資條件。其中，一期計劃出讓居住用地分兩批次出讓：第一批次住宅地塊出讓9塊，用地面積766畝，計劃9月上市；第二批次住宅地塊出讓13塊，用地面積1131畝，計劃11月上市。
據悉，京津合作示范區(qū)又名中國·光年城，占地38平方公里，總建筑面積約2275萬平米，建設周期15年，建成后預計常住人口約31萬、就業(yè)人口約18萬，將被建設成為非首都功能疏解重要承載地、京津深化全方位合作重要平臺和區(qū)域改革創(chuàng)新發(fā)展試驗基地。
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