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政策財經

萬科的“過冬”邏輯：一邊高喊“活下去”一邊迅猛收購、拿地

2018-10-11來源：21世紀經濟報道

　　房地產的標桿萬科從不缺話題。

　　國慶節前，萬科內部開會打出“活下去”的口號；節后，部分項目一面降價回籠資金，一面突進收購華夏幸福項目股權，展開逆周期操作。

　　“活下去”對萬科而言，雖有2018年度6300億回款目標壓頂，但更多是轉型發展問題，是遠慮；而在房地產周期性下行的當下，更多的房企面臨的是生存問題，尤其是資金鏈緊張的中小型房企，比如華夏幸福。

　　剛剛過去的9月，房企銷售繼續放緩，行業普遍面臨回款壓力；同時行業集中度繼續提升，部分中小房企徘徊在生死邊緣，資金充裕的大型房企，則擁有更多的選擇和騰挪空間，行業即將迎來真正的大洗牌。

　　值得關注的是，除了銷售之外，自2012年萬科正式提出轉型城市配套服務商已過去6年，房地產行業的多元化轉型面臨挑戰。近期包括萬科、恒大、碧桂園、融創等四大龍頭房企，在多元化之路上都遭遇了挫折。

　　回款與資金壓力

　　10月9日，萬科公告，9月實現合同銷售面積302.5萬平方米，同比增加10.8%，銷售金額434.2億元，同比下降6.3%，環比8月的253萬平米、383.4億有所提升，但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降，意味著萬科正在以價換量；而對于傳統的金九旺季而言，這個業績也不算出色。

　　前9月，萬科的銷售增速在行業中不占優勢。1-9月，萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米，同比增長8.9%，銷售金額4315.5億元，同比增8.9%。

　　行業整體也不樂觀。億翰智庫稱，9月份房企通過搶收金秋，業績普遍優于8月份，50強企業環比上漲14%。但在嚴苛的政策環境下，下半年7、8、9月單月業績未突破6月的峰值。

　　天風證券分析師陳天誠稱，隨著棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂，以及房企推盤量增多，預計銷售增速可能進一步放緩；各類房企的回款將進一步面臨考驗。

　　去年實現5500億回款的萬科，今年定下了6300億的任務，增長率僅14.55%，萬科董事會主席郁亮說完成不到一半。

　　在普遍的回款壓力下，大型房企以及中小房企的情況出現了分化。

　　平安證券分析師楊侃表示，2018年是房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風險。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對中小型房企來說，若資金壓力大，則會轉讓部分項目，類似部分樓盤會轉讓，這樣其實已經屬于被收購了。若是再惡化，不排除整個企業股權都會被轉讓，這會面臨被完全收購的風險。

　　民生證券分析師楊柳也表示，龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上日益凸顯的優勢，會使行業集中度加速提升。

　　億翰智庫數據顯示，截止到9月，共有19家房企突破千億，同比上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%，TOP30房企占據近市場一半份額，TOP10集中度也已經達到30%。億翰智庫預計，年底超千億房企有望突破30家。

　　對大型房企來說，資金問題不在于生存，而是發展。“活下去”，是凈負債率僅為32.7%，手握1596億現金的萬科向行業發出的警示。

　　據其2018年半年報，萬科持有貨幣資金1595.52億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。

　　高喊“活下去”同時，萬科開啟了一輪迅猛的收購、拿地動作。

　　10月9日，華夏幸福公告顯示，北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權，暫定交易價款約為32.34億元。

　　數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，超過保利、碧桂園、融創、恒大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權益金額之和。

　　多元化轉型之艱

　　如果說銷售和回款是房企當下最焦慮的問題，那么轉型、多元化，以及多元化與傳統開發業務的平衡，則是大型房企尤其是萬科喊出“活下去”的內在邏輯。

　　萬科的活下去更指向未來、長遠發展。與王石時代不同，2012年郁亮主導提出向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型，萬科更重視投資、資本運作、物業運營和資產管理，過去6年的轉型也著力于此。

　　截至2018年9月，萬科的轉型業務集中于長租公寓、物流地產、商業運營、教育、養老等。

　　6年后，郁亮首次對戰略進行了檢討。“類似自如(長租公寓)事件，以及一些小概率、高風險事件，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發生，只有關門。”他在內部的講話，折射出對轉型業務的反思。

　　他提出，要將萬科現有業務收斂和聚焦，投入和產出嚴重不匹配、風險和收益嚴重不匹配的業務必須調整。

　　其他房企的轉型也不順利。10月7日，恒大健康突然公告FF提起仲裁，要“踢恒大出局”，這讓許家印的新能源汽車、高科技產業轉型遭遇波折。

　　此前，恒大轉型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。

　　此前，因看好大屏運營和內容領域的發展前景，2017年1月份，融創中國主席孫宏斌在樂視網陷入資金鏈危機之時，攜150億元資金火速入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。

　　結果帶來的是融創165.5億元的虧損。孫宏斌直言，樂視是一筆失敗的投資，并將其視作融創轉型的代價。孫宏斌更在今年半年報發布會上說，融創中國已停止多元化發展。

　　碧桂園今年高調宣布轉型高科技農業，但碧桂園此前輸出馬來西亞的產業、科技新城森林城市卻深陷泥潭，受當地政局變化影響，至今未有解決方案。

　　嚴躍進指出，大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折，令行業集體反思，轉型應該如何繼續走下去，這是萬科“活下去”又一重意思。

　　截至目前，房地產開發銷售及其收入，仍是房企的主要和絕對收入來源，2018年中報顯示，萬科來自房地產開發的營收占比仍在95%以上。