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　　本報記者 張曉玲 實習生 孫藝萌 林詩苑 深圳、廣州報道

　　11月以來，房地產市場持續低迷，房企銷售不見明顯起色，償債高峰也已到來。

　　在此背景下，利用近期資金面的相對寬松，多家房企開始密集融資。據中原地產統計，截至11月28日，當月房企融資合計已逾1000億。

　　開源的同時還需節流，龍頭房企拿地熱情持續“退燒”。統計顯示，TOP25房企9-11月拿地金額分別合計僅767億、720億、394億。相應地，今年的土地市場也創造了近6年來最高的流拍紀錄。

　　拿地的謹慎體現了房企對風險的研判。未來，房企還將面臨市場持續下滑的壓力，全行業“過冬”模式已正式開啟。

　　密集融資

　　銷售，作為房企最核心的現金流來源，在10月進一步走低。

　　川財證券顯示，10月單月TOP100房企銷售規模為7846 億元，較9月下降了921億元，降幅為10.5%，已連續三個月下降。

　　另一方面，房企的償債高峰已到來。Wind數據顯示，年底以前，房企共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元；此外，臨近年底，又是各種賬款結算的高峰，房企的現金流壓力愈大。

　　11月以來，房企開始新一輪密集融資。保利地產100億永續中期票據獲批、恒大增發10億美元優先票據、碧桂園計劃發可換股債集資10億美元；龍湖、華夏幸福也分別發行了105億、80億的公司債。

　　11月27日，7家房企公告發行債券；另據記者統計，僅近2天就有12家房企披露融資計劃或公告票據發行，累計規模約300億。

　　如此密集的融資背后，是監管部門的微妙調節。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，房企能否發債，關鍵在于監管的態度，近期發債審批趨于寬松，出現了密集發債。

　　協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也表示，房企的資金壓力比想象的更大，監管機構改變了之前的態度稍微放松，允許規模較大的房企優先發債。

　　黃立沖表示，明年和后年是房企債務集中到期年，上半年由于政策關系沒法發債，房企趁現在政策稍寬松都在加緊發債，即使利率提高也要發。

　　值得關注的是，今年6月發改委的新規規定，房企海外發債只能用于償還舊債，不能用于買地投資。如時代中國11月20日公告，將發行于2020年到期的3億美元優先票據，利率為10.95%，擬用作其若干現有債務再融資及一般營運資金用途。

　　Wind數據顯示，時代中國2019年3月21日將有兩筆債務到期，總額大約6.88億。

　　此外，恒大地產計劃增發2020年到期的5.65億美元債券，則用于緩解公司短期債務償付壓力。

　　黃立沖認為，明年是中國房企的生死之年，今年的融資是生死時速的賽跑。

　　嚴躍進提醒，發債后，雖然資金壓力會有所減緩，但也會帶來很多新問題，比如債務兌付的疊加等。特別是明年市場的降溫風險，使得兌付壓力增加，這是值得警惕的。

　　一位銀行人士表示，密集發債讓房企的資金壓力得到了緩解，但融資利率也在上升。“今年房企融資成本明顯提升，龍頭房企的境內公司債成本基本不超過5%，但境外發債一般都超過7%甚至10%”。

　　謹慎拿地

　　“過冬”模式下，房企的資金壓力更直接地反映到投資、買地上，拿地的態度、動作，往往代表著企業對市場的判斷。

　　數據顯示，土地市場今年持續“退燒”，即使龍頭房企也不例外。

　　根據中原地產研究中心統計，11月，25家龍頭房企拿地金額已連續3個月低于千億，連續三月拿地分別為767.51億、720.9億、394.6億，這樣的情況在近4年來是首次出現。今年9月以前，他們的拿地金額普遍在1200-2000億。

　　以碧桂園為例，2018年1-6月每月拿地金額均在100億以上，上半年累計拿地1136.05億，8-10月拿地僅為26.05億、15.91億和11.78億，11月更是停止了拿地。

　　黃立沖分析，前25強房企持續減少拿地，是因為龍頭房企整體不太看好市場，尤其是民營地產企業，而國有地產企業在拿地方面則要進取很多。

　　黃立沖指出，因為國有房企依然有銀行支持，且一般來說其財務都比較穩健；而很多民企房企確實沒有錢了，他們要先考慮生存。

　　數據顯示，11月拿地金額排名前四的房企中，央企華潤置地拿地69.28億元，保利也將10.36億土地納入囊中。

　　中原地產進一步指出，當下一二線城市雖然土地供應明顯增加，但積極參與土地市場的大部分都是地方國企、央企，市場整體對后市的預期逐漸降溫；而且，目前出讓的土地大部分都有各種配套、限價限售等政策，使得龍頭房企在一二線土地招拍掛市場拿地銳減。

　　因此，龍頭房企參與招拍掛市場非常少，而更多出現在股權交易市場。比如萬科等企業，最近更多是收并購拿地，截至目前，萬科在年內已獲得了華夏幸福、海航、恒大旗下多個項目股權。

　　房企“過冬”更直觀的是土地市場上，大量土地流拍。中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月29日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗，同比上漲143%，為最近6年來最高記錄。

　　不僅一二線城市，三四線城市土地流標也處于高位。數據顯示，年內三四線城市流標住宅土地944宗，2017年同期為766宗，同比上漲23%。疊加一二線城市，合計住宅土地流標11個月高達1126塊。

　　雖然截至目前，流標土地占比依然很低，但中原預計，隨著樓市降溫持續，未來土地流標可能繼續明顯增加。

　　“今年經歷了史上最密集的調控政策潮。租售并舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地，更清晰的長效機制在加快制定布局。”中原研究指出，房地產銷售繼續低迷，單月成交連續2個月同比下調，金九銀十退燒，樓市已接近拐點。預計2019年很可能出現同比成交量的累計下調。

　　嚴躍進預計，近期房企獲得融資審批的概率相對增大，資金壓力有所緩解，但整體市場仍將降溫。中原亦表示，整體看調控政策還在繼續升級加碼，房企資金鏈將持續緊張，土地市場的低迷將持續。

　　大多數房企都在調整適應以度過這個冬天。萬科內部人士透露，公司正在全員動員以完成6300億的年度銷售回款；萬科總裁祝九勝也密集會見多路銀行業人士，以獲得他們的支持為萬科客戶放貸，完成這一任務。