,,

政策財(cái)經(jīng)

2019樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)，炒房團(tuán)擔(dān)心的，正在發(fā)生…

2019-01-06來源：工人日報(bào)

　　很多人都把房子作為人生最終的保障，“大不了賣房”這句話即便沒說過，也肯定心里想過。　　
　　但是這也并非意味著房子就不能動(dòng)，對于國家來說，考慮的不是能不能動(dòng)，而是怎么安全穩(wěn)定的動(dòng)，這就需要一個(gè)長期的時(shí)間來打磨，也就是為什么我判斷樓市會(huì)進(jìn)入一個(gè)漫長的陰跌，慢熊的過程。　　
　　咱們來看一則消息：　　
　　新華社北京1月9日消息：中國人民銀行行長易綱就貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，接受了人民日報(bào)記者歐陽潔、新華社記者吳雨、中央電視臺記者孫艷、經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者陳果靜的聯(lián)合采訪。　　
　　央行行長易綱講了很多，原文大家可以去百度一下，我要說的是，對于如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)話題上，他提到的第三點(diǎn)：　
　　三是加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)，繼續(xù)有序化解各類金融風(fēng)險(xiǎn)。既要防范化解存量風(fēng)險(xiǎn)，也要防范各種“黑天鵝”事件，保持股市、債市、匯市平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持對非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融活動(dòng)打早打小、露頭就打。　
　　注意，股市、債市、匯市都講到了，唯獨(dú)沒有提到樓市，為什么？　　
　　我們先簡單普及一個(gè)知識：國內(nèi)的四大資本市場，股債樓匯。通常情況下，不可能四個(gè)都同時(shí)漲。　　
　　舉例子，如果貨幣保持寬松，那對股市有利好，對債市也是利好，對樓市也是利好，但外匯市場將會(huì)是利空，匯率就會(huì)有貶值的影響。當(dāng)然還有其他的手段來平衡這就不展開。　　
　　再說一下咱們最常見的，股市和樓市。比如2014年的股市大牛市，地產(chǎn)縮水嚴(yán)重。2015年樓市暴漲，股市暴跌，一直到現(xiàn)在。　　
　　而這四個(gè)資本市場，各自都有自己要承擔(dān)的責(zé)任。　　
　　股市代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它保障的是就業(yè)和穩(wěn)定；
　　外匯保障的是國家貨幣信用，人民幣是以美元為錨；
　　債市是是主要的融資渠道，同樣也是為實(shí)體服務(wù)；　　
　　唯獨(dú)樓市，就是任大炮講的，夜壺。它只能起到刺激GDP的作用，需要的時(shí)候就拿起來，不需要就丟一邊。　　
　　之前當(dāng)居民還可以加杠桿的時(shí)候，樓市還能起到刺激經(jīng)濟(jì)的作用，當(dāng)居民杠桿都加到房地產(chǎn)以后，接下來就要考慮如何軟著陸。　　
　　也就回到上面的話題，易綱強(qiáng)調(diào)的穩(wěn)定金融系統(tǒng)，但決口不提樓市，原因是其他三個(gè)出現(xiàn)問題影響的是民生的基礎(chǔ)生活，并且無法通過行政手段操控。　　
　　比如說企業(yè)不賺錢，自然就會(huì)裁員。股市不賺錢，口號喊的再響也不會(huì)接盤。債市2018年收益最穩(wěn)定，那是因?yàn)槠渌淖畈环€(wěn)定。　　
　　但樓市可以很輕松管制，我們看到的調(diào)控手段頻出，只需要一紙命令就可以完全掌控，方式也更多元化，比如保持紙面富貴但無法兌現(xiàn)，長期下去，數(shù)據(jù)穩(wěn)定但實(shí)際陰跌，樓市會(huì)自然出清泡沫。　　
　　當(dāng)然不能拍腦門的猜測，還是要看看最近的樓市動(dòng)向才能證明一些事情。咱們看看最近發(fā)生了什么。　

　　最近兩天最火的有幾個(gè)。　　
　　首先是東莞調(diào)控新政：近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)上正式對外發(fā)布了《關(guān)于推廣使用《東莞市商品房認(rèn)購書（范本）》的通知》。　　
　　《通知》第七條規(guī)定：乙方（購房者）可在認(rèn)購書簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)以書面形式提出解除本認(rèn)購書和退還定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，甲方（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)解除本認(rèn)購書并退還定金。　
　　無理由退房，第一時(shí)間想起來的是淘寶，無理由七天退款。　
　　這和恒大的無理由退房不同，企業(yè)自己喊出的口號會(huì)有諸多的限制和套路，而明文寫到合同里的代表法律許可，是必須要執(zhí)行的。　　
　　對購房人有什么好處？　　
　　咱們不說那么多官話，用大白話的方式就是，買房人不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)或被銷售人員忽悠，導(dǎo)致交了定金后被動(dòng)的不得不購買。　
　　而且對于普通人來說，商品房買賣合同里的細(xì)則條款，大部分人不可能當(dāng)天就看完，或者看懂。　　
　　對于一些霸王條款如果沒注意到，就會(huì)導(dǎo)致在收房之后產(chǎn)生糾紛而沒有法律武器可以維權(quán)，這也是為什么全國范圍內(nèi)經(jīng)常會(huì)有交房后業(yè)主維權(quán)的事情發(fā)生。　　
　　看過房的人都有過體驗(yàn)，售樓處精心布置的場景，嘈雜的音樂，還有一些開發(fā)商雇傭的托旁邊烘托氣氛，再加上一些故意少量放出房源的手段，種種營銷技巧導(dǎo)致購房者在看房的過程中始終保持緊張感，非常容易被情緒帶動(dòng)，沖動(dòng)購房。　　
　　這種條款一旦全國范圍推行，開發(fā)商的賣房模式必然會(huì)發(fā)生本質(zhì)變化。　　
　　集中式開盤搶購將成為歷史，而以這種方式變相推動(dòng)房價(jià)暴漲也會(huì)成為過去式。　　
　　這個(gè)政策背后還有一個(gè)老生常談的話題，那就是房地產(chǎn)長效機(jī)制。其實(shí)這就是房地產(chǎn)長效機(jī)制的一種表現(xiàn)形式。　　
　　有充足的理由相信，對于樓市的長效機(jī)制，從2006提出到今天已經(jīng)13年了，一定有一個(gè)完整的體系和邏輯，只是鑒于樓市的特殊性，在逐漸放出，而并非大刀闊斧的改革。　　
　　但這表明，長效機(jī)制種種策略是經(jīng)過反復(fù)推敲，時(shí)機(jī)成熟就會(huì)推出一批，用長期的時(shí)間來逐漸改變房地產(chǎn)的風(fēng)向，只要人的心理預(yù)期發(fā)生變化，樓市的走向就變了。　　
　　除了東莞的政策，還有8號中國科學(xué)院發(fā)布的2019樓市展望報(bào)告，對于房價(jià)預(yù)測同比增長6.7%，這也是我很認(rèn)同的觀點(diǎn)。　　
　　接下來一線和熱點(diǎn)二線，始終會(huì)保持嚴(yán)格的調(diào)控，自我出清泡沫。　　
　　那些非熱點(diǎn)城市，雖然部分還在漲，但沒有未來的預(yù)期價(jià)值，只是還有很多類似棚改和放松限購的原因在做最后的托底，然后保持?jǐn)?shù)據(jù)的高位平穩(wěn)，坐等房產(chǎn)稅出臺收割。　　

　　接下來的還會(huì)出臺各種政策，樓市的動(dòng)態(tài)會(huì)比較密集。但所有的動(dòng)向一定會(huì)像我所說，風(fēng)肯定會(huì)來，但風(fēng)向絕對會(huì)變。　　
　　在關(guān)注諸多的貨幣和調(diào)控政策后，我看到的是至今為止，貨幣和調(diào)控政策始終是嚴(yán)格執(zhí)行，有些所謂放松，都是常規(guī)操作。　　
　　不要忘了，2018年底諸多頭部房企紛紛改名，真的只是為了政治正確嗎？2019年，房企的資金流向和投資領(lǐng)域紛紛多元布局，這個(gè)信號已經(jīng)很明顯了。　　
　　始終記得一句話：當(dāng)菜市場的大媽都在討論買房致富的時(shí)候，這個(gè)游戲就要結(jié)束了。

延伸閱讀