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銳評觀察

觀察：樓市調(diào)控下房價(jià)不跌反漲的原因

2019-01-19來源：金融投資報(bào)作者：易憲容

　　1月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年12月國內(nèi)70個(gè)大中城市房價(jià)變化的數(shù)據(jù)。總體上說，70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按年升9.7%，連升39個(gè)月，為17個(gè)月來最高；按月升0.8%，連升44個(gè)月，升幅較前月略收窄。也就是說，3年多來的房地產(chǎn)調(diào)控，全國的房價(jià)越調(diào)控越高，而且這種情況已經(jīng)持續(xù)了十幾年。

　　按照城市來看，12月份西安新建商品住宅價(jià)格同比上漲22.4%，漲幅排名第一。同比漲幅排名前十的城市，在西安之后有海口、呼和浩特、貴陽、大理、徐州、秦皇島、丹東、昆明、濟(jì)南，上漲幅度都超過15%。其中，海口新房價(jià)格同比上漲22.1%；呼和浩特新房價(jià)格同比漲21%；貴陽及大理則上漲18.8%。在這70個(gè)大中城市中，只有廈門是唯一一個(gè)新房價(jià)格同比下跌的城市。廈門新房價(jià)格同比下跌了0.4%。

　　即使是說房地產(chǎn)調(diào)控政策為史上最嚴(yán)厲的一線城市，這些城市的房價(jià)也沒有因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控政策而下跌。比如，廣州的新房價(jià)格按年升8.3%，北京、上海及深圳分別按年升2.3%、0.4%及0.1%。環(huán)比來看，一線城市新建住宅的價(jià)格上漲了1.3%，升幅比前一個(gè)月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)，廣州、北京、上海、深圳分別為3%、1%、0.6%及0.4%。

　　至于二手房市場，一線城市二手住宅價(jià)格按月下降0.3%，是連續(xù)3個(gè)月下跌。二、三線城市升幅分別收窄至0.1%及0.3%。二手住宅價(jià)格下跌的城市由11月的17個(gè)擴(kuò)大到12月的22個(gè)。

　　就個(gè)別城市而言，二手住宅市場的價(jià)格同比漲幅前十的城市為呼和浩特、濟(jì)寧、昆明、西安、大理、烏魯木齊、三亞、海口、青島、宜昌，漲幅均超過11%。其中，呼和浩特二手房價(jià)格同比上漲17.9%，排名第一。廈門、上海、北京、福州四城的二手房價(jià)格同比下跌。其中，廈門二手房價(jià)格同比下降5.6%，上海二手房價(jià)格同比下降2.7%，北京二手房價(jià)格同比下跌1.9%，福州同比下降0.3%。

　　這些數(shù)據(jù)說明了什么呢？說明了中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年多的調(diào)控，其房價(jià)基本上是保持上漲，其格局一直沒有變化。無論是新建住宅，還是二手住房都是如此。這是全國各城市的一個(gè)基本態(tài)勢。這種情況，最有體會的是許多當(dāng)?shù)孛癖姡吹阶约核诘某鞘蟹績r(jià)近幾年來都在快速上漲。

　　二是少數(shù)城市的二手住宅價(jià)格下跌，說明不了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大勢。因?yàn)橐粍t二手住宅房價(jià)下跌的城市十分少，二則房價(jià)下跌的幅度基本上都很小。試想，這些城市房價(jià)在上漲時(shí)都在一年內(nèi)百分之幾十，比如這次西安的房價(jià)一年內(nèi)上漲20%，那么未來每年下跌零點(diǎn)幾，要讓這個(gè)城市的房價(jià)回歸理性水平根本就不可能。可是，就目前國際上不少城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控來看，至少都下跌了幾個(gè)百分點(diǎn)。比如2018年加拿大的房價(jià)總體上下跌了5%，香港也是如此。

　　那么為何國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控讓房價(jià)補(bǔ)跌反漲呢？其實(shí)這與政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)有關(guān)，與政府千方百計(jì)地用行政性的方式來調(diào)控有關(guān)。這幾年來，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)，即使是早幾年，就是既要遏制房價(jià)快速上漲，不能夠把房地產(chǎn)泡沫吹大，也要保證房地產(chǎn)市場價(jià)格穩(wěn)定，穩(wěn)定房價(jià)是房地產(chǎn)調(diào)控政策的終極目標(biāo)。但對于一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場，如果政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定市場預(yù)期，這就會明確地告訴市場，房價(jià)上漲的預(yù)期不會改變。既然房價(jià)上漲預(yù)期不會改變，那么對于波動的房價(jià)不也只有價(jià)格上漲一條路嗎？這就是為何幾年來政府出臺幾百次的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，但各城市的房價(jià)一直上漲的關(guān)鍵所在。

　　2019年政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，而且讓房地產(chǎn)政策調(diào)整的權(quán)力完全下放到地方政府，讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。這樣的政策取向立即使得不少城市迫不急待地松綁本地的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這就意味著2019年房地產(chǎn)的政策環(huán)境肯定會比前幾年寬松。既然前幾年所謂較緊房地產(chǎn)調(diào)控政策都會讓房價(jià)一直上漲，那么今年房地產(chǎn)政策松綁更是會為房價(jià)上漲創(chuàng)造機(jī)會。結(jié)果如何，投資者都在拭目以待。

　　（作者易憲容，原中國社科院金融發(fā)展室主任）

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