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政策財經

樓市里，有些微妙的改變

2019-02-28來源：中財網

　　從小一起玩到大的虎子突然闖進我家來，讓我把新分到的拆遷房交由他來獨家售賣

　　我打望著他瘦削的長滿了青春痘的臉龐，開了瓶啤酒一起喝著，聊著前期房產中介行情怎么樣

　　他嘟囔著說，反正18年過的很艱難，上半年平均1個月可以賣出1-2套房，下半年的話要2個月才能成交一套，一條街5家同行已經倒了3家，我準備再維持幾個月，實在不行也就轉行了

　　講到動情處他熱淚盈眶，開始嗷嗷大喊自己養家是多么的不容易，氣氛既然烘托到這個份上了，我桌子一拍，直接脫口而出，房子交給你賣了，行情差不要急慢慢賣，沒事

　　過了差不多3天，他給我打了個電話，用歇斯底里的語氣叫吼著，兄弟你的房子我賣出去啦，這一個禮拜我一共賣了2套房子，感覺人生已經到達了高潮

　　我驚訝于賣房周期怎么縮短的這么厲害

　　后來我看到的報道就是一二線城市的成交量開始慢慢上漲，中介的朋友圈彌漫著樓市回暖的消息

　　01

　　過了個年，仿佛進入了另一個平行的流浪地球

　　回來，又是另一番光景

　　各大城市把落戶政策給松綁了，同時還得到了中央各部門給力的政策支持，信貸政策放松的消息也不斷傳來，中央粵港澳大灣區頂層設計也出爐了，銀行的流動資金也變的更加充裕了

　　根據康波理論，我們仿佛真的進入了一個新的周期，召喚著新時代的來臨

　　世間萬物都會經歷生老病死的四大階段，既有生就有滅，而一個城市乃至于一個國家的樓市，大抵也會如此

　　樓市的演化階段其實跟人的成長過程很像，有幼年、壯年和老年階段，而且最重要的是這些演化都是不可逆的，同樣也是沒有輪回的

　　很多朋友經常會問我房價會不會回到5年前的水平，我都會很斬釘截鐵的說，忘了這個不靠譜的夢想吧

　　02

　　也正是基于房價一旦上漲就挺難回撤的現實，所以對于政府層面就一定會小心翼翼的來控制這個房價，更準確切的說，重點是控制房價的過快增速

　　請大家注意，我在這里用了一個詞叫過快增速

　　為什么這么說，因為房價增速如果過快的話，會導致財富差距拉的比較大，有產者和無產者的資產會再次被迅速的兩極化，這不利于社會的繁榮穩定

　　當然，房價不能過快增速的反面是也不能過快下跌，穩定的小幅增長才是比較好的狀態

　　但要做到這點確實挺難的

　　中國有34個省級行政區，334個地級市，2876個先，960萬平方千米的土地上承載了14億人口，確實是幅員遼闊，因此，很多房產的政策是無法照搬照抄發達國家的

　　因為城市的能級和人口規模實在相差太大了

　　同時，因為每個地方面臨的實際情況確實也不太一樣，很多政策也不能一刀切，因此，因城施政就變成了主基調

　　我們看到越來越多的城市具備了房產政策自治的能力

　　然后，出現的一種情況就是幾乎每個月，都有不同的城市調整房產政策，從限售或是限購、限價這樣的環節直接切入進去，在社會的輿論層面引起比較大的討論

　　這也是為什么我們會看到到了2018年年底有些政策出現了“一日游”的原因

　　本質上講就是政策的制定者沒有想到如果直接從買賣房這樣的環節引導的話輿論層面的影響會是這么的劇烈

　　03

　　那有沒有更加明智一點的做法呢，不那么顯山露水，卻又能潤物細無聲

　　其實是有的，我們來看看西安，從引進人才這塊切入

　　這樣做的好處很明顯

　　既能影響房價，又能拉動整個經濟的發展，大量的高質量人口還能帶來更多的資源和需求，整個社會發展的齒輪就這樣被帶動起來了

　　正是因為享受到了人才大量導入后實實在在的好處，因此在2019年的，西安落戶政策的底線再進一步被拉低

　　當然，其他城市也是清醒并迅速醒悟過來了

　　因此整個2019年開局我們就可以看到大量的城市放松了落戶政策，相比于2018年，搶人大戰出現了白熱化，50多個城市集體出動，發改委的一紙發文更是把“搶人”這件事情推向了高潮

　　因此，可以預料的是，2019年除了北京和上海兩大一線城市外，其他各地不管是一線還是二線，落戶政策都將會迎來歷史上最大的松動，對于很多人而言，這里面了巨大的機會

　　為什么這么說？因為我們在可預見的未來10年，中國經濟的引擎主要還是集中在處于頭部的一二線城市，隨著技術的進步，資源只會在這些城市進一步集中和發酵

　　04

　　當然，對于房價而言，除了人口的增速外，還有一個很重要的變量，就是貨幣政策的變化

　　由于貨幣政策的松緊導致的真實利率的變化，我們甚至可以說，貨幣政策的波動甚至在某種程度上看比房地產調控的作用還要大

　　請大家注意我在這里強調了一個概念，就是存款的真實利率，所謂真實利率，其實就是央行規定的存款利率扣除通貨膨脹之后的實際到手的利率

　　如果我們仔細看一下這個圖就會發現真實，真實的利率和房價之間存在非常明顯的反向變化，當真實利率很低的時候，房價漲的很快，反過來，當房價漲的慢的時候，真實的房貸利率又很高

　　這個規律的貼合度很高，幾乎沒有例外

　　為什么會這樣？其實很簡單，歸納為一句話就是“存款搬家”，利率高的時候存錢劃算，就存在銀行了，利率低的時候，存錢不劃算，利息都被通脹給沖抵了，又沒有特別好的投資渠道，就只能買房了

　　當然，如果從另一個層面看，房價和利率的這種高度的相關性，其實也正是因為房子除了居住屬性外，還有資產屬性的一面，房子既是消費品，也是投資品

　　既然是投資，就肯定要考慮借錢的成本，借錢成本低，就多借點，借錢成本高，就少借點，說白了就是這么回事

　　當下的現實情況就是很多城市的首套房的上浮利率都在悄悄的往下調整，大家可以去熟悉的銀行朋友那邊問一下，比如原先是20%上浮的現在變成15%或17%了，有的小銀行可能降幅還在再多一點

　　這樣導致的直接結果就是降低了大家借錢的成本，不僅如此，當下整個銀行的貨幣儲備也是非常充裕的

　　1月末，M2同比增長了8.4%，流通中的貨幣同比增長了17.2%，當月投放現金達到了1.43萬億元，冰冷數字的背后體現出的是整個銀行業的流動現金在不斷的增多

　　以常州中國銀行(601988)的某支行為例，截至到2月底，整個房貸的額度僅僅使用了預備金額的30%，因為準備的資金量實在太多了，房貸的放款速度也從前期的1-2個月提升到了1周

　　這種真實利率的改變和現金流充裕帶來的結果就是越來越多的錢流入了房地產領域

　　當然，調整基準利率涉及的面是很廣的，需要非常的慎重，而調整二套房的利率看起來也與房住不炒的主基調違背

　　因此，在接下來很長的一段時間，調整首套房利率的上浮很可能將會成為越來越多地方的首選

　　而這，對于現實房價和人們預期的變化，也會出現比較大的波動和影響

　　05

　　在當前混沌的樓市里，確實正在發生一些微妙的變化

　　但無論樓市是在轉型還是關倉，未來的一切其實都還是處于未知的狀態，樓市的下階段可能會發生什么，隨著越來越多變量的出現，也將會變得越來越難以預測，因此在發生之前盡早做出你的決定或許是最明智的選擇

　　因為用地的稀缺，特別是一二線城市可用于開發住宅的用地正在變得越來越少，這也是我為什么一直強調的，最好的買房時間真的就是現在

　　雖然站在未來的角度看，現在不一定是最好的時候，但卻是我們唯一可以掌控的時候，所有買過房的人都知道

　　在房地產的市場里，等待等不到未來

　　（真叫盧俊）