今年的樓市有點開年不利的味道。新年首月，不管是新房、二手房成交量，還是房貸增量，都陷入了低增長，一些數據指標甚至出現了超過30%以上的下跌。這種尷尬局面在一二線城市尤為明顯。
樓市冷清，對于購房者來說，究竟是要繼續觀望，還是趁機“抄底”？下面的這一串數字，可能會給我們一些啟發。
01
去年上半年的樓市還是很紅火的。一些二三線城市自2017年以來陸續出現了“搶人大戰”，尤以西安、成都、武漢、天津等城市最為明顯，依靠送錢、送戶口等落戶優惠政策，不少城市的樓市都火了一把。
比如，2017年，武漢宣布“百萬大學生留漢”計劃。據官媒報道，該計劃實施以來，2017年武漢戶籍人口增加19.8萬人，2018年增加30.08萬人。成都，2017年推出“人才新政12條”，當年戶籍數暴增36.43萬，超過了武漢，2018年增加40萬。風頭最勁的莫過于西安，相關數據顯示，從2017年3月至2018年11月，該市共計新落戶105萬人。
不過，到了2018年下半年這一招就逐漸失靈了，短暫的人口紅利幾乎已被用盡甚至透支。
有意思的是，今年春節剛過，西安再次祭起人才大旗，落戶門檻沒有最寬松只有更寬松。
但很顯然，經過近兩年的搶人大戰，西安的樓市越燒越旺，其房價迅速從2017年的六七千暴漲至2018年底的一萬二，連續上漲了20多個月。胡潤研究院發布的《2018年全球房價指數》顯示，2018年西安房價漲幅達14.6%，位列全國第一。而去年先后加入搶人大戰的70多個城市，當地的房價無一不出現上漲，尤其是一些二三線城市出現短暫的報復性上漲。
高房價是人口流動最大的攔路虎，盡管西安的落戶門檻更低了，但可以預見今年的效果不會太好。一旦人口增速下滑，對樓市的影響不言而喻。
02
據中指院統計，1月19個主要城市樓市成交環比下降26.4%，同比下降4.4%。一線城市環比下降38%，同比上漲1%。其中，廣州成交面積環比降幅明顯，達65%；北京降幅次之，超40%；深圳降幅近3成；上海基本持平。二線城市環比下降23.3%，同比下降0.1%。三線城市環比下降17.5%，同比下降27.9%。克而瑞研究中心的數據也顯示，1月30個重點城市整體成交2146萬平方米，環比下跌31%，同比也有14%的降幅。
這些數據反映在房企的銷量上更為明顯，今年1月前100房企權益銷售額同比下降8.6%，其中13家降幅超30%，三大龍頭企業碧桂園、萬科、恒大亦大幅下滑，創歷史新低。
與此同時，諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年1月，全國100個重點城市中二手房掛牌均價環比下跌1.05%，已連續5個月下跌，下跌城市數量環比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴大。其中，重點二線城市掛牌均價受政策影響明顯，降幅最大。
土地市場方面，亦表現冷淡。據克而瑞研究中心統計，2019年1月全國300城經營性土地成交量同比下降30%，成交總價同比下降33%。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1月份，40個一二線城市賣地2525.9億元，同比減少15.4%，環比減少32.4%。
房企拿地變得更為謹慎，既顯示出當下樓市的不景氣，亦反映出企業對未來市場信心的不足。而在樓市，心理預期恰恰是非常重要的因素，買漲不買跌心態下，預期悲觀，則市場難有大起色。
讓房企稍感欣慰的是，1月的融資環境有所好轉，多數開發商趁勢積蓄了大量資金以應付不時之需。2月13日，同策研究院發布數據顯示，40家典型上市房企在1月完成融資金額折合人民幣790億元，環比2018年12月上升335.23%。
分析認為，房企融資的閘門已處于開啟狀態。不過，業內人士認為，年初的融資表現并不代表融資趨勢好轉。因為樓市調控對金融機構有窗口指導，不可能對房企大幅放水，資金面仍將處于持續緊張狀態。
這一點，在央行2月15日公布的1月金融數據中得到了部分印證。2019年1月，居民中長期貸款新增6969億元，占新增貸款比重為21.6%，相比于2018年12月28%的比重下跌了6.4%，更低于2017年平均35%和2018年45%的比例，顯示房地產政策并未放松的背景下，房地產信貸供給仍然受到制約。顯然，信貸資金不會再隨隨便便流入樓市了。
03
說了這么多樓市冷清的現狀，大家不要覺得悲觀。事實上，對剛需買房者來說，這其實是個利好。
漲了這么年的房價，終于開始熄火，樓市進入穩定期，買房留有一定的挑選空間，不會受恐慌性購房左右決策。
今年買房可以重點關注各地的地王項目，由于前幾年樓市火爆，很多城市誕生了一批高溢價的地王，如今這些項目基本到了推盤的時候，為了維持現金流更好地生存下去，開發商很可能會做出一定的價格讓步。重要的是，地王項目讓利之下，其具有不錯的性價比，如果能趁機撿漏無疑等于賺了，同時其具有較強的抗風險力。
此外，利好的消息還不斷襲來。2月1日，深圳市不動產登記中心發布通知，個人出售二手房需繳納增值稅的，增值稅附加稅部分可自動享受減免50%優惠，即增值稅不變，增值稅附加稅征收比例從增值稅的12%降到6%，執行期限為2019年2月1日～2021年12月31日。
石家莊亦對二手房交易稅費的增值稅附加稅做出了下調，由原來的5.6%降低到5.3%。2月16日，有媒體報道稱，南京也對二手房交易稅費做出了調整，由過去的5.6%減為5.3%；同時，在非住宅交易環節，除了城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加稅費這三項稅種外，印花稅（總房款的0.05%，買賣雙方均須繳納）也減半征收了。多地二手房報價連續下調，加上交易稅費的降低，對買房者來說顯然是一個不錯的時機。
那么，當前樓市正處于低潮期，適不適合抄底呢？還是需要慎重。
一是很多投資客還沒從上一波大漲中解套，因為限售導致其資金失去了流動性，如今拋售可能不僅賺不到錢，還有損失的風險，部分在三四線城市布局的人可能會輸得更慘，因為棚改政策的滑坡，這些本來就屬于人口凈流出的城市房價瞬間熄火，返鄉置業的需求也大幅下降，樓市動力不足。
二是如今的樓市已經進入低速增長的穩定狀態，房住不炒將是長期的調控政策，大漲的可能很小。過去，中國樓市的高速發展，是受益于人口紅利，但數據顯示，近幾年來各地的出生率持續下降，即便在國家全面放開二胎政策的背景下，也難現當年的輝煌。而且，這種趨勢會越來越明顯，未來幾年會逐步進入零增長甚至負增長時代，失去人口增量的樓市，顯然跑不快。需求減少，也就意味著未來投資樓市的回報率會變得越來越低。
（微信號 地產情報站）
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