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觀察:樓市調控不能簡單比較居民杠桿率

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2017-04-15來源:經濟日報作者:潘 璠

  判斷和分析中國居民杠桿率的高低應有綜合視角,不宜與發達國家簡單直接對比。縱觀當下各地樓市調控措施,限購雖見效快且效果明顯,但若傷及剛需和改善性需求則難以長久,帶來的反復及副作用得不償失。除了要延長二手房上市時間、加大銷售非自住二套及以上房屋的交易成本外,最能突出“房子是用來住的”屬性的措施,就是通過“限貸”降低杠桿率

  近一段時間以來,越來越多的城市啟動或追加了樓市調控措施。樓市調控,目的是遏制房價暴漲,使其回歸價值,防范房地產泡沫和金融風險,滿足更多民眾改善居住條件的需求。所以,調控應以堅持居住屬性,以去杠桿為主要手段,以防止炒房資金進入樓市,讓供給與有支付能力的剛性居住需求對接。

  數據顯示,2016年末,我國人民幣住戶貸款余額33.4萬億元,其中中長期貸款23.8萬億元,中長期中的消費貸款20.1萬億元,分別占當年GDP總額77.4萬億元的43.2%、30.7%和26%;比上年分別提高3.8、4.3和4.3個百分點,杠桿率快速上升的勢頭由此可見一斑。不斷擴大的金融杠桿,也為投資投機性購房洞開了方便之門,使真正的剛需者往往為之傾三代人積蓄還要背負巨額房貸。所以說,對于樓市去杠桿,主流民意是贊成的。但也有不同的聲音。有人認為,收入水平有限,買房只能靠貸款;還有個別專業人士則認為,中國居民的杠桿率水平明顯低于發達國家水平,不存在所謂的泡沫風險。

  筆者認為,判斷和分析中國居民杠桿率的高低應有綜合視角,且應該多幾個維度,不宜與發達國家簡單直接對比。

  首先,盡管我國經濟總量已經位居世界第二,但人均GDP仍大大低于世界主要發達國家。根據世界銀行的數據,2015年,中國人均創造的GDP為7925美元,僅相當于世界平均水平9996美元的79.3%,相當于美國人均55837美元的14.2%,相當于澳大利亞人均56328美元的14.1%。隨著中國經濟總量上升和經濟增速放緩,以及全面放開二孩政策帶來的人口增長,中國人均GDP水平要縮小同發達國家的差距,還是一個很漫長的過程,且難度會越來越大。

  其次,由于人均GDP水平較低,人均收入水平與發達國家的差距也同樣巨大。實現全面小康目標,需要適度提高居民收入在GDP分配中的比重,但其難度也是很大的。2016年末,我國人民幣住戶存款余額近60萬億元。看似一個龐大的數字,但人均也僅4萬多元。作為一線城市的北京,2016年城鎮居民人均可支配收入也僅5.7萬元,可以在北京買多少平方米的住宅,并不難計算。

  此外,我國目前社保、醫保的覆蓋程度和保障水平,與發達國家也依然有較大差距。在很多普通民眾遇大病重病就難以承受的基礎上,高杠桿帶來的巨額房貸在拉高生活成本的同時,無疑也增加了民眾日常生活的不確定性。所以,如果不從中國的實際情況著眼,簡單地與發達國家比較居民杠桿率,不僅意義不大,甚至還可能得出錯誤的結論,誤導宏觀決策。

  縱觀當下各地樓市調控措施,限購雖見效快且效果明顯,但若傷及剛需和改善性需求則難以長久,帶來的反復及副作用得不償失;在新建商品住宅在建和待售面積已達人均7平方米的背景下,如不認真研究和評估供需狀況就盲目加大土地供應,一些一二線城市可能會重蹈三四線城市的覆轍。所以,除了要延長二手房上市時間、加大銷售非自住二套及以上房的交易成本外,最能突出“房子是用來住的”屬性且最具有可持續性的措施,就是通過“限貸”降低杠桿率。同時,職能部門和地方政府應該積極調整產業、財政、稅收、金融等相關政策,支持和扶植有發展前景的實體經濟,打造和培育新的經濟增長點,切實改變對房地產和土地財政的過度依賴。這樣的思路和出路實現起來或許艱辛和緩慢,但卻是一條經濟社會長治久安、國泰民安的治本之路。

  (原文來源:經濟日報  作者:潘 璠)

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