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　　構(gòu)建房租價格長效規(guī)控機制刻不容緩

　　應(yīng)盡快制定規(guī)范住房租金變化和住房租賃企業(yè)行為的管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進租賃市場可持續(xù)發(fā)展。地方政府有必要出臺房屋租賃指導(dǎo)價政策，并依據(jù)市場按季更新。

　　文／張 銳

　　在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就當(dāng)?shù)胤績r調(diào)控不力約談了海口和煙臺等五市政府主要負(fù)責(zé)人的同時，北京市住建委日前也聯(lián)合多個部門集中約談了鏈家、我愛我家等多家房屋中介，政策收斂的口風(fēng)直指上漲過快的住房租賃價格。據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心最新統(tǒng)計報告，35個監(jiān)測城市中有10個城市7月租賃價格指數(shù)同比與環(huán)比上漲，京滬穗深全部在列，其中北京和深圳租賃價格指數(shù)同比上漲態(tài)勢已連續(xù)超過19個月。

　　無論全國住房租賃市場，還是一二線等重點區(qū)域性市場，供求失衡都是房屋租賃價格上漲的最主要因素。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約8.13億，按 30%租房率測算，至少存在2.4億租賃人口，租賃剛需可見一斑。由于城市房屋租賃人口主要集結(jié)于大城市尤其一線城市，因此局部地區(qū)住房租賃供需缺口可能更大。如北京目前租賃人口為800萬，而租賃房源僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。缺口越大，房租上漲壓力越顯著。

　　按照國際經(jīng)驗，租售比為1∶300至1∶200為正常區(qū)間，但目前我國大部分城市租售比達1：500以上，形象地說，一套新購房屋需要出租500個月（42年）才能收回購房本金。這導(dǎo)致投資人喜購棄租并不斷轉(zhuǎn)手倒賣的行為偏好，進而引致房價越炒越高。依照房價、房租同方向變動的比價規(guī)律，房價上漲，房租也應(yīng)上漲，但由于市場炒作因素在住房買賣市場發(fā)酵，房租漲幅始終趕不上售價。從這個意義上說，住房租金快速上漲，一定程度上也是對過低租售比的市場化修復(fù)。從提出“租售同權(quán)”到主張“租購并舉”，從倡導(dǎo)“房子是用來住的不是用來炒的”，到出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等系列文件，政策層面一直在積極支持與扶持住房租賃市場的發(fā)展，而且在國內(nèi)排名前100房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有萬科、萬達等逾30家房企涉足長租市場，通過壯大租賃市場以反向抑制住房售價上漲的政策結(jié)果也值得期待。

　　但問題是，市場導(dǎo)向一旦明晰，加之國家“堅決遏制房價上漲”政策預(yù)期的強化，大量商業(yè)資本又開始涌入住房租賃市場。在分析人士看來，除了租戶和業(yè)主直接交易的普通租賃外，還有占市場主體地位的中介租賃，正是房產(chǎn)中介導(dǎo)演了房租非正常化的上漲態(tài)勢。一方面，像自如、蛋殼等中介今年以來總共拿到了130億元以上的融資，他們攜巨量資本以高于市場價格20%到40%在租賃市場搶占房源，以獲取市場定價與區(qū)域壟斷的權(quán)力，直接刺激了房租上漲。另一方面，大小房產(chǎn)中介都非常樂于存量改造，或?qū)⒅械投俗赓U房源改造成中高端，或?qū)⒄w房屋分割單租。而中介租賃炒高房租對普通租賃具有牽引效應(yīng)，比價心態(tài)之下房東要么跟隨漲價，要么提前終止合同并將房源以高于原先的價格委托給中介，整體房租價格于是越走越高。

　　目前來看，住房租賃價格上升速度不僅超過GDP增速，更超出了居民收入增幅。上半年，全國居民人均可支配收入名義增長8.7%，但一線城市房租卻普遍同比上漲超過10%，其中四大一線城市人均可支配收入平均增長8.57%，房租價格同比上漲超過了20%。由于收入增長趕不上房租上漲速度，像北京去年房租收入比升至驚人的58.6%，超過了30%這一租金收入比“黃金分割點”。基于此，房租過快上漲就不僅是經(jīng)濟問題，更是值得重視的社會問題了。

　　由于房租納入CPI統(tǒng)計范疇，房租上升必然推升整體物價；房租增加也意味著居民生活成本增加，根據(jù)成本傳遞效應(yīng)，不考慮工資黏性的時滯影響，房租上升會傳導(dǎo)至工資水平，導(dǎo)致工資水平被動提高和增大企業(yè)運營成本。更為直接的效應(yīng)是，房租走高直接削弱居民消費支出，損傷經(jīng)濟內(nèi)生動能。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前七個月社會消費品零售總額同比增長9.3%，回落到一年來的次低位，同期居民消費增長9.1%，創(chuàng)下15年來最低增速。特別值得注意的是，年輕人乃租借房屋的主體，如果他們的消費因房租而弱化，不僅會透支未來消費動能，而且會延緩消費升級進程。房租過快上漲還將對都市年輕人產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，進而削弱城市的群體多樣性與未來競爭力。因而，房屋租價不可無序快速上漲，基本底線是不可超出居民的收入增幅，更不能越過租金收入比“黃金分割點”。為此，必須加強調(diào)控，建立起住房租賃價格的長效機制。

　　從堅持與強化租賃住房是居住屬性而非投資屬性的基本理念出發(fā)，政策調(diào)控依然要不遺余力堅決遏制商品房售價上漲，以此擠壓開發(fā)商與投機者通過一級市場買賣的獲利空間，將他們倒逼至住房租賃市場，以增大房屋租賃供給力。政府應(yīng)關(guān)注住房租金變化和住房租賃企業(yè)行為，盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進租賃市場可持續(xù)發(fā)展。為防止房租“泡沫化”，地方政府有必要出臺房屋租賃指導(dǎo)價政策，并依據(jù)市場按季更新，對肆意漲價行為實行相應(yīng)的經(jīng)濟處罰。與此相適應(yīng)，各個城市還須搭建起政府住房租賃交易服務(wù)平臺，支持普通租賃開展業(yè)務(wù)，將本地區(qū)中介機構(gòu)的資質(zhì)信息與出租房源整合起來供租借人挑選與監(jiān)督。

　　（作者系中國市場學(xué)會理事、經(jīng)濟學(xué)教授）