看著墻上的日歷翻到月底，劉東知道這個“金九銀十”徹底過去了。原本以為，很多人會借著金秋時節看看房，但除了幾個咨詢電話，就連之前約好看房的人也全部爽約，“已經掛了兩個多月了，問的人都不多。”劉東苦笑，“賣不出去，只能自認倒霉了。”
其實這并不意外。劉東正在出售的房子是一套商住房。2017年3月26日，北京出臺新政，規定“商業、辦公類項目限購，新建、在售項目禁止向個人出售”。如今新政出臺已經一年半的時間了，北京的商住市場早已不復往日的火爆——成交量暴跌，價格也下跌超過30%。
想漲到7萬再賣
如今標價4.4萬難出手
現在4.4萬出不了手，簡單地說，商住房是本應用于開發寫字樓或者商鋪的地塊，但開發商卻做成了住宅。如今北京市場上大部分商住房不通燃氣，還是商業水電，也有少數商住房是民水民電。劉東的商住房位于北京最著名的商住小區之一——北京像素。買的時候正值商住房市場蒸蒸日上，不限購，不占購房名額，還能貸款。
出手的時候在2016年年初，首付100萬，劉東以每平方米5.2萬元的價格買下了這套挑高將近4.9米、面積不到50平方米的Loft。“之后房價接著漲，最高的時候都快7萬了。”這讓劉東興奮不已，他暗自決定，房價只要過7萬就出手。如此算來一年多時間就能把首付掙回來。那段時間，劉東天天上網去看北京像素的房價和成交量，心情都特別好。
但一切都在2017年的春天戛然而止。彼時，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，公告明確指出，商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途；開發企業在建(含在售)商住類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織；購買商住類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。
公告還強調，在政策執行之前，已銷售的商住類項目再次上市出售時，可出售給企事業組織、社會組織，也可出售給個人。但個人購買同時限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”“在申請購買之日起，在京已連續繳納五年社保或個人所得稅”等。
與此同時，北京各商業銀行也暫停了此類購房貸款。在這樣360度無死角的限購政策下，北京的商住房市場徹底冰封。
劉東一下子蒙了。“想賣都賣不出去。”他也曾試著把房子掛到網上，房價從6萬一路降到5.2萬元的成本價，但幾乎無人問津。現在劉東房子的標價是每平方米4.4萬元，這比他之前買的價格每平方米少了8000元，但問的人依然寥寥無幾，而賠50萬已經是他的極限，“不能再少了！”
公開資料顯示，“3·26新政”前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過6.5萬元/平方米。目前，Loft戶型的成交價普遍在4萬元出頭，而平層戶型成交價直接跌穿每平方米3萬元關口。
給租房算筆賬
36年才能收回成本
對于沒能在調控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續出租是他們必須面對的選擇。張雪就選擇了繼續出租。張雪的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個月的租金是4500元，“帶注冊地址要貴一到兩千。”張雪直言也曾想過要把這套商住房賣掉，但掛了一個月后，還是放棄了，“沒人問，也不想賠錢賣。”
盡管商住房出租的價格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了自己的購買計劃。她看的房子是亦莊的林肯公園，不到50平方米的平層，差不多每平方米3.5萬元，連稅費算下來要支付差不多180萬，每個月租金5000元，一年6萬，除去物業、取暖等各類費用，一年的收益差不多是5萬元，“36年才能回本，我覺得不太合算。”
合碩機構的統計數據顯示，2017年4月，北京商住房的成交數量僅為195套，這較之前每個月數千套的成交量跌幅超過95%，而成交均價從2017年3月的每平方米43610元，下跌到40887元。
“一夜之間，客戶都沒了。”對于一年半之前的那次限購，中介小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在北京像素，當天下午自己還在協調幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關事宜，晚上新政就出臺了，讓小王特別郁悶的是，有幾名客戶他跟了很長時間馬上就要出手了，但隨著限購政策的出臺，客戶全都放棄購買了。
“2016年的商住房市場特別好。”小王告訴記者，那一年，他每個月都能賣出去商住房，有時候不止一套，收入也跟著水漲船高，“從早忙到晚，都不覺得累。”小王說自己懷念那種忙碌。
據記者注意到，在上述合碩機構的數據中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價也一路下跌到每平方米不到3萬元，跌幅超過30%。
以公司的名義購買？
很多事兒中介不告訴你
十一期間，不少人到小王所在的門店咨詢，“問的多，說去看房，就幾乎沒有了。”小王一直沒放棄過商住房，做了幾年地產中介，他覺得和商品房比起來，性比價還算不錯，“如果沒有購房資格，或者不想占購房名額，可以用公司名義買。”
而記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前確實有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現在注冊公司很容易，所以公司買房也很方便。”據林肯公園附近一家中介的資深顧問介紹，公司購買商住房和個人購買最大的不同，就是每年需要繳納一部分房產稅和土地使用稅。
按照目前施行的標準，房產稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，而土地級別收費標準從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價為200萬元，那么一年的房產稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。
所有的中介都介紹了上述稅費，也說公司購買的商住房可以賣給個人，在記者的采訪中，沒有中介會主動提醒客戶，如果這套以公司名義購買的商住房進行轉讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。
也就是說，如果4年后一套商住房的出售價格為400萬元，那么就需要繳納60萬元土地增值稅，11.2萬元增值稅、12萬元的契稅和2000元的印花稅，再加上每年2萬元的房產稅和土地使用稅，幾項稅費總計超過90萬元。
專家觀點
投資需承擔風險
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，過去一年的時間很多商住樓幾乎是零成交，在這種情況下，無論是降價銷售還是其他各類“打擦邊球”的做法都會比較多。“近期市場略有微弱的交易現象，充分說明了一點，即此類項目的價格相對低估，依然是有認購的性價比的。”
嚴躍進同時承認“從行業交易秩序來看，新的交易風險又會放大。”這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。“對于購房者來說，寧可不買也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產。”
合碩機構首席分析師郭毅說，商住項目的整體市場需求下滑嚴重，大量項目也在進行大力打折促銷，項目價格的調整還是比較明顯的，“有些項目的調整幅度甚至達到了20%-40%。”他認為，隨著未來小戶型商住類產品庫存的逐漸減少，此類產品的稀缺性會逐漸體現。
著名經濟學家宋清輝認為，房子是用來住的不是用來炒的，在限購的情況下，商住房成交量下跌的情況屬于正常現象，很多人買房是為了投資，但凡是投資必有風險。
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