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金巖石:房價漲跌的交易價值與財富效應

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2018-11-28來源:《中外管理》作者:金巖石

  從1978年城鎮人口人均7-8平方米居住面積,到今天超過人均40平方米,中國樓市堪稱傳奇。從2005年我一路唱多,到2016年底建議人們“在未來3年賣掉投資性房產”(注:2019年為最后一年),主要理論分析的思路有三個維度:1,人口流動——城市化;2,貨幣超發——貨幣化;3,虛擬財富——金融化。

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  從“中心價值論”看樓市上漲的有限空間

  許多人誤以為房產價格離不開“房”和“地”,其實不然!農村有的是土地和民宅,卻幾乎沒有房地產業。房價漲跌是交易行為,是住宅商品化的價格現象,所以房價漲跌是房產金融化的概念。而在廣義金融學的概念中,金融是跨時間、跨空間的貨幣化交易,所以必須理解時間和空間的價值理論,才能把握住房價漲跌的大趨勢。

  從時間看,全球房價上漲的大趨勢歷經50年,據任澤平團隊的研究,1970-2017年23個經濟體的房價累計上漲的中位數為20.6倍,年均增長6.5%。其中金融中心城市房價上漲幅度遠高于市場平均值,比如:倫敦50年房價漲幅高達106倍,遠高于英國整體平均上漲的61倍。日本地價在樓市泡沫破滅前的36年上漲82倍,六個核心城市的地價漲幅高達210倍!這項研究的數據證明了我提出的“中心價值論”,不同于房地產業的老生常談——第一是區位,第二是區位,第三還是區位。在這里,要把“區位”換成“中心”,也就鎖定了中國樓市下一輪上漲的有限空間。

  從空間看,在房價上漲的要素中最容易和土地價格混淆的概念是空間溢價率,房產的價值在于需求,資產的價值在于交易,城市的價值則在于空間中的財富機會。人們離開農村流入城市并不都是換一個地方“活著”,而是要換一種“活法”——中心城市,尤其是在投資和創業較為集中的區域,富人有錢,進城尋找創業者;窮人有夢,進城尋找投資人。金錢和夢想在有限空間中交匯,就會不斷演繹財富的傳奇,從而在信息的流動中產生財富效應。在這里,房產成為資產,交易創造財富,城市化因此升級為財富貨幣化,其中最典型的概念是房產金融化。

  房產金融化的研究迄今不過20多年,2013年行為金融學家席勒教授分享了經濟學諾貝爾獎,2017年投資行為學家塞勒教授獨占諾貝爾獎的鰲頭,人們開始面對房價漲跌的“非理性繁榮”,理解房產和股票投資一樣的“行為價值”。

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  兩個人口“拐點”接踵而至的后果

  從房產的居住需求看,中國城市化在2016年基本結束,盡管統計局公布的城市化率在2016年還不到57%,但這個城市化率的統計依據是常住人口,不完全包括2.93億的“人戶分離人口”。如果把近3億“人戶分離人口”列入城市流動人口常量,2016年中國真實的城市化率已經超過了70%!

  在城市化基本結束的階段,人口凈流入的城市必然遞減,中心城市也不例外。比如:2017年北京、上海的常住人口首次雙雙下降,深圳、廣州的常住人口增量繼續領跑全國。在這個階段,新增城市人口主要來源于流動人口的轉化,城市人口增長的拐點就即出現了。

  此時還要提醒人們的是:當年計劃生育的政策后果與城市家庭生育率的下降,中國總人口的增長也將逼近拐點,預計在2022年達到中國人口巔峰15億左右。中國總人口和城市人口增長兩個人口“拐點”接踵而至,2/3以上城鎮的房產或將完全喪失交易價值,從而不再產生財富效應。

  在房產金融化的市場中,居住類房產的真實需求增長速度遞減乃至消失,二手房交易將上升為市場主流,樓市“非理性繁榮”隨時可能轉化為“斷崖式下跌”。在這個階段,越來越多的城鎮將面臨人口外流,投資性房產的交易量遞減,價格松動乃至暴跌,外流人口的“再城市化”涌入中心城市特別是投資率高/創業率高的區域,那時人們就會記住我一再重復的話:“天價與鬼城齊飛,癲狂與落寞同在”!

  (中外管理)

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