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樓市分化趨勢(shì)加深明年銷售以“淡季”為主

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2018-12-28來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)作者：杜雨萌

　　2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)有所加深，市場(chǎng)涼意征兆盡顯，同時(shí)也出現(xiàn)了土地溢價(jià)率有所降低，土地流拍數(shù)量增多等情況。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)銷售以“淡季”為主。

　　本報(bào)記者杜雨萌　　

　　近兩年多來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策取得了較為明顯的成效。昨日，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李赫在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城二手住宅價(jià)格指數(shù)和新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比情況來(lái)看，8月份可以說(shuō)是年內(nèi)房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，之后便呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？偟膩?lái)看，無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，房?jī)r(jià)漲幅都在第四季度開(kāi)始收窄。

　　“究其原因，一是7月底中央政治局會(huì)議提出‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’后，市場(chǎng)預(yù)期由慢漲轉(zhuǎn)為下跌；二是8月份開(kāi)始，部分城市棚改貨幣化安置方式逐步退出，使得三四線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加速回落。”李赫預(yù)計(jì)，2019年三四線城市房?jī)r(jià)的下行壓力會(huì)進(jìn)一步加大。

　　除了銷售價(jià)格進(jìn)一步回落外，2018年全國(guó)商品住宅銷售面積和銷售金額增速也從9月份開(kāi)始呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，商品房銷售面積僅為148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比前10個(gè)月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市成交面積下滑相對(duì)有限，二線城市成交面積在11月份略有明顯反彈，三四線城市漲幅收窄較為明顯。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，總的來(lái)看，目前二線城市在供求兩端都保持著較高的水平，而三四線城市受“去庫(kù)存”任務(wù)基本完成以及棚改政策調(diào)整因素影響，市場(chǎng)預(yù)期在逐步發(fā)生改變。基于此，預(yù)計(jì)2019年一線城市將呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定但成交量下滑的局面，二線城市分化態(tài)勢(shì)會(huì)更為明顯，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，在2019年的變化或更加明顯，尤其是已經(jīng)完成“去庫(kù)存”的城市，在因城施策的指引下會(huì)對(duì)樓市采取一定的調(diào)控措施，成交量或迎來(lái)進(jìn)一步下降。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋觯?ldquo;冰火兩重天”來(lái)形容2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎一點(diǎn)也不為過(guò)。上半年，雖然調(diào)控政策層面依舊“高壓”，但銷售慣性維持，投資開(kāi)發(fā)額、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積增速等指標(biāo)依舊保持著快速增長(zhǎng)。然而步入下半年，市場(chǎng)涼意征兆盡顯，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調(diào)，土地購(gòu)置面積增速放緩，投資開(kāi)發(fā)增速雖維持高位但上漲動(dòng)力不足等，這一系列現(xiàn)象都預(yù)示著樓市迎來(lái)自身的調(diào)整期。

　　展望2019年，楊科偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)銷售以“淡季”為主。

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